Commentaire de l'article 1123 du code civil

Le texte à commenter est l’article 1123 du code civil, modifié par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2. Cet article explique le principe de « pacte de préférence » qui peut se définir comme « le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Le pacte de préférence confère à son bénéficiaire un droit de priorité contractuelle si le bénéficiaire décide de conclure le contrat avec un tiers. Le pacte de préférence peut s’appliquer à toutes sortes de contrats, mais il s’applique surtout au contrat de vente. A (promettant), s’engage envers B (bénéficiaire du pacte) à lui donner la priorité pour l’acquisition du bien, s’il décidait de le vendre, et il faut que le bénéficiaire s’aligne sur les conditions offertes par C (un tiers).

Cette technique, très utilisée dans la pratique et largement encadrée par la jurisprudence antérieure à la réforme, n’était cependant pas régie par le code civil.

La récente réforme des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 intègre des dispositions spécifiques au pacte et codifie cette pratique en entérinant largement la jurisprudence antérieure tout en ajoutant une nouveauté toute particulière : les dispositions concernant les tiers.

Ces dispositions sont au coeur des débats et ont donc un intérêt particulier puisqu’il s’agit d’un avancement tout sensible de ce pacte.

Il convient donc d’étudier quelle est la portée véritable et effective de ce pacte à l’aune de sa récente évolution.

Le principe récemment consacré sera abordé (I) avant l’analyse de son innovation majeure (II).

I.Le principe du pacte de référence finalement consacré par la réforme

Ce principe comporte des effets précis (A) mais également de lourdes sanctions en cas de non respect des termes du pacte (B).

A.Les effets de ce pacte

Le premier alinéa de l’article en question dispose que « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire

de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». La technique du pacte est très utilisée, notamment dans le cadre des ventes d’immeubles ou de fonds de commerce. Elle offre à son bénéficiaire un droit de préférence dans l’hypothèse où le propriétaire vient à le vendre. Le propriétaire du bien, ne s’engage donc pas à vendre immédiatement, mais seulement à donner une priorité au bénéficiaire le jour où il décidera de vendre. Deux observations doivent à ce stade être formulé.

Tout d’abord, tant que le propriétaire de la chose ne souhaite pas conclure le contrat en considération duquel le pacte est conclu, ce dernier ne produit pas de véritables effets. Tout au plus, il peut être transféré en principe par le bénéficiaire à un tiers.

Ensuite, lorsque le propriétaire de la chose décide de la vendre, le pacte de préférence déploie alors ses entiers effets. Le vendeur doit alors prioritairement proposer au bénéficiaire la conclusion de la vente. Si celui-ci accepte, la vente est conclue et s’il refuse, le vendeur sera libre de proposer la chose à un tiers.

Toutefois, il convient de préciser que le bénéficiaire du pacte n’aura la priorité que s’il s’aligne sur les conditions proposées par le tiers. Cette affirmation n’est pas clairement explicitée par l’alinéa premier de cet l’article. C’est donc une imprécision commise par le législateur qui devrait être amené à la consacrer dans le futur. En effet, à la première lecture de cet alinéa, cette idée sous-jacente n’apparait pas forcément immédiatement ce qui peut porter à confusion.

L’intérêt majeur de ce pacte est donc d’accorder une priorité au bénéficiaire cependant, quid de la violation du pacte par le promettant ?

B.Les sanctions lourdes issus de la violation du pacte

Une difficulté particulière peut survenir en cas de violation du pacte si le promettant, en dépit de ses engagements, conclut la vente avec un tiers. Heureusement, la jurisprudence en terme de violation du pacte est très largement abondante.

La sanction est clairement définie à l’alinéa deuxième de l’article 1123 : « Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu ».

Trois sanctions sont explicitées dans ce texte.

Tout d’abord, l’article dispose que le bénéficiaire peut obtenir la « réparation du préjudice subi ». Cela signifie, que dès qu’une violation du pacte est constatée, le bénéficiaire peut obtenir l’allocation de dommages et intérêts, et ce, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle.

...