Commentaire d'arrêt sur le contrat de prêt (cass.civ 22 mars 2006)

Julien Fénelon                                                                                            Licence 3 Groupe A

Commentaire d’arrêt n°1: Cass. Civ. 3ème , 22 mars 2006

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En l’espèce, la société Martiniquaise d’habitations à loyer modéré a donné en location un appartement à Mme Marie-Josée X et M.Y, le 28 novembre 1980. Le bail stipule une clause d’habitation personnelle. Mme Marie Josée X héberge sa fille dans la colocation. Après avoir quitté les lieux, M.Y a fait assigner Mme Pierrette X, la fille de sa colocataire pour obtenir son expulsion, Mme Marie-Josée X est alors intervenue volontairement à l’instance. L’affaire est ensuite allée devant la Cour d’appel de Fort-de-France et cette dernière rend un arrêt le 23 janvier 2004 et fait droit à M.Y en affirmant qu’un des cotitulaires du bail, ne peut imposer à l’autre la présence d’une tierce personne majeure lorsque le bail stipule une clause d’habitation personnelle prohibant toute sous location, cession et mise à disposition gratuite de l’appartement, or c’est le cas ici car Mme Marie-Josée X maintient dans ses lieux sa fille majeure, qu’en conséquence, cette dernière est dans une situation illicite au regard du bail et que la demande de de M.Y de paiement de sommes à titre de dommages et intérêts est fondé. Mme Marie-Josée X se pourvoi ensuite en cassation.

Les juges de Quai de l’horloge ce sont alors demandés si un cotitulaire du bail pouvait imposer à l’autre cotitulaire l’hébergement d’un proche majeur alors que le bail stipule une clause d’habitation personnelle ? Un bail d’habitation peut elle légalement comporter une clause d’habitation personnelle ayant pour effet d’empêcher le preneur d’héberger ses proches ?

La Cour de cassation répond ici par l’affirmative en cassant l’arrêt de la Cour d’appel et en affirmant que c’est l’article 8-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales relatif au droit au respect de la vie privée et familiale qui doit prévaloir ici sur la liberté contractuelle. Et que par conséquent, les clauses d’un bail d’habitation ne pouvaient avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d’héberger ses proches. Et sachant que Mme Pierrette X avait établi sa résidence chez sa mère qui occupait personnellement le logement, l’hébergement de cette dernière n’est pas illicite.

Les juges du Quai de l’horloge ont donc confirmer la possibilité pour le preneur d’héberger ses proches (I) et ont appliquer cette possibilité entre cotitulaires du bail (II).

1. La confirmation catégorique du droit du locataire d’héberger ses proches

Les juges vont d’abord rappeler de manière implicite le droit du locataire d’héberger ses proches (A) puis vont affirmer que même une clause contraire ne peut pas réduire ce droit (B).

A) Le rappel implicite du droit du locataire d’héberger ses proches

En l’espèce, il est question d’une location à usage d’habitation principale, cette dernière est soumise depuis 1982 à un régime particulier qui diffère sur certain point du droit commun du bail, issue des articles 1708 et suivant du Code civil. Ce contrat, appelé aussi contrat de location est régit par la loi du 6 juillet 1989. C’est un contrat par lequel l’une des parties, le bailleur, s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) d’une chose, en l’occurence une habitation, pendant un certains temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Ce contrat est un contrat à execution successive, dont les effets ont vocation à s’inscrire dans le temps, les parties au contrat vont donc avoir différents droits. En l’occurrence ici, il est question des droits du locataire, plus précisément la possibilité pour ce dernier d’héberger ses proches. Ceci est rappelé de manière implicite par la Cour de cassation lorsque cette dernière affirme que la Cour d’appel avait relevé que « Mme Pierrette X avait établit sa résidence chez sa mère qui occupait personnellement le logement ». Ce droit au logement diffère de la sous-location du logement car il n’y a pas de contrepartie en échange de l’hébergement. Si ça avait été le cas et que Mme Pierrette X avait payé un loyer à sa mère, la sous location étant en principe interdite dans ce contrat par la l’article 8 de la loi de 1989, le juge aurait pu alors résilier le bail.

L’hébergement prolongé et gratuit d’une personne n’est donc pas considéré comme une sous-location prohibée, cela a notamment été illustré dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 5 juillet 1995. Donc en principe l’hébergement de Mme Pierrette X est valable ici.

Cependant, en l’espèce la Cour d’appel précise que « le bail stipule une clause d’habitation personnelle prohibant toute sous-location, cession et mise à disposition gratuite de l’appartement », le bailleur a donc inséré une clause d’habitation personnelle qui empêche notamment le droit à l’hébergement pour toutes personne majeures. Donc en principe la liberté contractuelle autorise l’insertion de cette clause au contrat.

Cependant, la Cour de cassation vient limiter ici la portée de cette clause d’habitation personnelle.

1. La limitation prévisible de la portée de la clause d’habitation personnel

Les juges affirment ici que « les clauses d’un bail d’habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité héberger ses proches », par ces mots, ces derniers viennent limiter l’étendu de la clause en privant d’effet cette dernière concernant l’hébergement de proches. La cour de cassation décrète donc ici que même si une clause d’habitation personnel prohibe la mise à disposition gratuite de l’appartement et donc de l’hébergement, l’hébergement sera toujours possible pour les proches. Pour cela, elle s’appuie sur le droit au respect à la vie privée et familiale de l’article 8-1 de la convention européenne mentionné dans son visa. Cela semble logique en l’espèce, car le fait d’interdire à une mère d’héberger sa fille porte atteinte à son droit au respect à la vie familiale. Il est imaginable que sa fille a du mal à se loger par manque d’argent notamment et empêcher sa mère de l’héberger violerait leurs droits fondamentaux.

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