Commentaire d'arrêt de la 3ème chambre civile du 29 juin 2010

Commentaire arrêt 3ème Chambre civile du 29 juin 2010

L’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 29 juin 2010 s’inscrit dans le

cadre juridique des sanctions de la violation du pacte de préférence à l’égard du tiersacquéreur.

Dans un contrat de bail d’un local à usage commercial, les bailleurs, ont prévu à leur profit un

pacte de préférence en cas de cession du fonds de commerce par les locataires.

Après le décès du locataire, son épouse et son fils ont vendu le fonds de commerce à un tiers

et en ont informé les bailleurs.

Les bénéficiaires du pacte ont assigné la venderesse, ainsi que le tiers-acquéreur, en

annulation de la cession du fonds de commerce et en substitution de ses droits pour violation

du pacte de préférence.

Le 14 mai 2009, la Cour d’appel de Versailles a rejeté leur demande aux motifs que les

bénéficiaires d’un pacte de préférence doivent démontrer que le tiers-acquéreur avait

connaissance de leur intention de s’en prévaloir pour demander sa substitution et que ce tiers

ne commet pas de faute en ne recherchant pas cette intention.

Ils forment donc un pourvoi en cassation selon un moyen composé de trois branches. D’une

part, ils indiquent que la Cour d’appel aurait dû examiner, pour ne pas violer l’article 455 du

Nouveau Code de procédure civile, si les circonstances ne caractérisaient pas des

présomptions graves, précises et concordantes de fraude des parties contractantes. D’autre

part, ils affirment que l’acquéreur d’un bien doit vérifier l’intention du bénéficiaire d’un pacte

de préférence sur ce bien de s’en prévaloir afin de respecter les articles 1134, 1165 et 1382 du

Code civil. Enfin, ils considèrent que l’acquéreur ayant connaissance d’un pacte de préférence

sur le bien engage sa responsabilité délictuelle et qu’en ne retenant pas cette responsabilité, la

Cour d’appel a violé les articles 1165 et 1382 du Code civil.

La connaissance par le tiers-acquéreur de l'existence du pacte de préférence peut-elle lui être

reprochée, alors qu'il n'est pas établi qu'il ait été informé de l'intention du bénéficiaire de s'en

prévaloir ?

Peut-il être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir pris l'initiative de vérifier les intentions du

bénéficiaire ?

Dans un arrêt du 29 juin 2010, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rejette le

pourvoi aux motifs que pour obtenir la substitution dans les droits du tiers-acquéreur, les

bénéficiaires d’un pacte de préférence doivent démontrer que ce tiers avait non seulement

connaissance du pacte mais encore de leur intention d’en bénéficier et que, le tiers-acquéreur

ne commet pas de faute lorsqu’il ne vérifie pas cette intention.

Si la jurisprudence a admis que le bénéficiaire d’un pacte de préférence puisse obtenir sa

substitution dans les droits du tiers-acquéreur, elle a posé des conditions. Ainsi, la seule

connaissance du pacte de préférence par ce tiers ne suffit pas à entraîner cette sanction (I). Il

faut également que le tiers ait eu connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir

(II).

I - La connaissance du pacte de préférence par l'acquéreur, une preuve insuffisante des

bénéficiaires

Afin de pouvoir se substituer au tiers-acquéreur en tant qu’acheteur, les bénéficiaires d’un

pacte de préférence doivent démontrer que ce tiers avait connaissance non seulement de

l’existence du pacte de préférence (A) mais également de leur intention de s’en prévaloir (B).

A) La connaissance de l'existence du pacte de préférence par le tiers-acquéreur

Avant de rapporter la preuve de la connaissance du pacte de préférence par l’acquéreur (2), il

faut envisager l’existence de ce pacte (1).

1 - L'existence du pacte

Sauf exception, le pacte de préférence n'est soumis en droit français à aucune réglementation

écrite particulière.

Le pacte de préférence est le contrat par lequel une personne, débitrice de la préférence,

s'engage à proposer par priorité la conclusion d'une convention future à une autre personne, le

bénéficiaire, qui accepte la préférence qui lui est accordée. Plus précisément, le débiteur,

c'est-à-dire celui qui promet la préférence, s'interdit de traiter dans l'avenir avec un tiers à des

conditions que le bénéficiaire de cet engagement accepterait. Il concède donc un droit de

priorité.

Le pacte de préférence est l’une des figures les moins contraignantes des avant-contrats. Le

promettant s’engage seulement à proposer au bénéficiaire la conclusion du contrat pour le cas

où il souhaiterait conclure : lorsqu'il se décide à contracter,

...