Commentaire d'arrêt 3ème chambre civile 29 juin 2010

 Commentaire d'arret 3eme chambre civil 29 juin 2010

        Cet arrêt relève de la 3eme chambre civile de la cour de cassation et précises les conditions d'utilisation du pacte de préférence.

En l’espèce,  les consorts X (demandeurs au pourvoi)  ont donné a bail a M et Mme Y (défendeur au pourvoi) un local à usage commercial pour l'exploitation d'un commerce d'alimentation générale par un acte stipulant un pacte de préférence au profit des bailleurs en cas de cession de fond de commerce. Par un acte du 30 octobre 2007 les défendeurs ont cédé le commerce à un tiers (M.Z), ces derniers ont informé par un acte extrajudiciaire du 19 et 29 novembre 2007 les consorts X. Ces derniers ont assignés Mme Y et M.Z en annulation de la cession et substitution, puis, en instance d'appel, l'annulation de la cession sur le fondement d'une violation de la clause d'agrément inscrite au bail.

L'arrêt attaqué est celui de la cour d'appel de Versailles du 14 mai 2009 qui a statué de la même manière que le tribunal intervenu en première instance, c'est a dire en rejetant l'appel. Les consorts X forment donc un pourvoi en cassation sous les prétentions suivantes.

Dans un premier temps les demandeurs dénoncent, en vertu de l'article 455 du code de procédure civile, le manque de recherche de la cour d'appel qui a selon eux affirmé que la preuve de la connaissance de M.Z  de l'intention  des consorts X  de se prévaloir du pacte de préférence sans analyse  d'un ensemble de présomptions qui pourraient s'agir de preuve pour démontrer un agissement frauduleux lors de la vente.

En outre, les demandeurs relèvent l'obligation de la part de l’acquéreur de vérifier au préalable que le bénéficiaire du pacte de préférence n'entendait pas exercer son droit. Qu'ainsi la cour d'appel a violé les articles 1134, 1165 et 1382 du code civil.

Enfin,en vertu des articles 1165 et 1382 du code civil, les consorts X assignent a Mme y et son fils l’acquisition de commerce dans des conditions frauduleuse de part leur connaissance du pacte de préférence pesant sur le vendeur et qui les rends directement responsables devant le bénéficiaire.

Cet arrêt soulève une question de droit relative a l'utilisation des prérogatives liés au pacte de préférence.

La connaissance par l’acquéreur du pacte de préférence permet elle de faire annuler la cession de fond de commerce par son bénéficiaire ?

La Cour de cassation dans sa solution énonce que même si elle admet la connaissance du pacte de préférence par le défendeur, celle ci ne prouve en rien qu'il ai été informé par les bénéficiaires de leur intention de s'en prévaloir . De plus, par leur étrangeté au pacte Mme y et son fils ne peuvent se voir reprocher de ne pas avoir pris l'initiative de vérifier les intentions des bénéficiaires. Le pourvoi est rejeté.

I) Un raisonnement contradictoire entre l’acquérant

 et la cour de cassation

Après s’être penché sur le raisonnement du demandeur au pourvoi(A), nous verrons que ce lui de la cour de cassation protège le tiers(B)

A) Un pourvoi mettant en relief la responsabilité du tiers acquéreur

Ici , la cour de cassation est saisi pour statuer sur une demande d'annulation d'une cession de fond de commerce et substitution. En effet, une cession de fond de commerce a été effectué entre le promettant et un tiers alors qu'un pacte de préférence au profit des bailleurs avait été établi au préalable. Au terme de l'article 1123 du code civil le pacte de préférence est défini comme : « le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter » Le bénéficiaire du pacte de préférence demande la déclaration de la nullité de la vente réalisée au bénéfice du tiers et sa substitution dans le contrat de vente.C'est a dire que la cession soit déclaré nul et qu'il remplace le tiers acquéreur dans le contrat de vente. Son raisonnement s'appuie sur la connaissance de l'existence du pacte de préférence a la fois de la part du cédant mais aussi du tiers. Il engage la responsabilité du tiers acquéreur en sa qualité de complice de l’inexécution du pacte. En effet, selon son raisonnement « le tiers qui envisage d’acquérir un bien en connaissance de l'existence d'un pacte doit vérifier que le bénéficiaire n'entendait pas exercer son droit de préférence ».Ainsi le tiers qui a connaissance du pacte de préférence est dans l'obligation de demander confirmation au bénéficiaires. C'est d'ailleurs ce sur quoi s'est fondé la demande en instance d'appel du bénéficiaires qui est une violation de la clause d’agrément inscrite au bail. C'est a dire que le tiers a été informé lors de la cession d'une clause stipulant un pacte de préférence mais ne s'est pour autant pas renseigné auprès des bénéficiaires pour se faire confirmer leur intention de se prévaloir ou non.  En outre,  le demandeur au pourvoi relève le manque d'analyse des éléments de preuves que ce dernier a présente a la cour d'appel qui doit en vertu de l'article 455 établir un jugement en exposant succinctement les prétentions des parties.

La cour de cassation doit donc statuer sur l'implication du tiers dans cette affaire, l'idée est de savoir si oui ou non ce derniers est de mauvaise foi ce qui permettra d'approuver la demande en nullité et substitution.

B) Décision protectrice du tiers acquéreurs

Dans cet arrêt la cour de cassation redéfinit les modalités de la mise en pratique du pacte de préférence. Elle rend une décision qui va suivre la même position que le tribunal de première instance et que la cour d'appel. En effet la Haute juridiction va rejeter le pourvoi émit par le bénéficiaire. Sa décision paraît assez complexe a analyser car elle reconnaît que le tiers acquéreur était informé de la clause stipulant un pacte de préférence mais évoque que celui ci n’était pas informé de l'intention des bénéficiaires de s'en prévaloir.

Or,  si, conformément à l'article 1199 du code civil « les contrats ne produisent d'effets qu'à l’égard de leurs partis », l'article 1200 ajoute que «  les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat » .La notion de respect paraît ici assez flou car elle n'est pas précise. Quant a ce qui serait considéré d'irrespectueux.

En réalité l'action en nullité du contrat dépend de la bonne foi du tiers. Si il l'est le tiers n’engage pas sa responsabilité et n'encourt pas la nullité du contrat. Au contraire  le tiers est de mauvaise foi s'il était a la fois informé du pacte de préférence mais aussi de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Cette intention paraît quelques peut subjective, car au termes de l'article 2274 du code civil «  la bonne foi est toujours présumée » et que «  c'est a celui  qui allègue la mauvaise foi de la prouver » et cette intention n'est pas réellement prouvable, sachant que dans sa décision la cour de cassation rejette l'idée de reprocher a un tiers de ne pas s'être informé sur les intentions des bénéficiaires. La cour de cassation explique donc dans cette affaire qu'il n'y a aucune preuve qui justifie que l’acquéreur a été informé de l'intention des bénéficiaire de se prévaloir du pacte de connaissance et que l'action en nullité est donc impossible.

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