Commentaire, 26 mai 2006.

JOUVET Amaury                                                                Jeudi 27 octobre 2016

TD Civil Jeudi 14h05-15h35

Commentaire : Doc 6 : Cass, ch. Mixte, 26 mai 2006.

Le projet d’ordonnance de la réforme du droit des obligations de 2016 confirme et élargit les sanctions de la violation du pacte de préférence. L’article 1125 du Code civil reprend les trois sanctions potentielles déjà admises en jurisprudence : la réparation du préjudice subi, l’action en nullité ou en substitution, tout en corrigeant l’incohérence qui consistait à admettre la substitution dans les liens d’un contrat nul.

Par l’arrêt du 26 mai 2006, la chambre mixte de la Cour de cassation opte pour un revirement de jurisprudence en se prononçant pour la première fois sur la  substitution, sanction de la violation du pacte de préférence.

En l’espèce, deux personnes constituent un acte de donation-partage le 18 décembre 1957 contenant un pacte de préférence sur un bien immobilier situé à Haapiti. Cependant, une parcelle de ce bien a été transmise par la propriétaire par donation-partage le 7 aout 1985 à une autre personne qui l’a vendue le 3 décembre 1985 à un tiers : une société civile immobilière par un acte notarial. Cette dernière savait que la propriétaire avait un pacte de préférence avec l’autre personne. La propriétaire qui tenait ses droits en tant qu’attributaire a demandé en 1992 sa substitution dans les droits de l’acquéreur et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts en invoquant la violation du pacte de préférence dans l’acte du 18 décembre 1957. Les consorts suite au décès de la propriétaire reprennent l’instance.

Un appel a été interjeté devant la Cour d’appel de Papeete le 13 février 2003. La Cour d’appel les déboute de leur demande de substitution. Les consorts forment un pourvoi devant la Cour de cassation en faisant grief à l’arrêt car ils relèvent que la Cour d’appel a  violé l’article 1142 du Code civil. En effet, la Cour d’appel considère que l’obligation du promettant est une obligation de faire et qu’elle est réparable en dommages-intérêts que lorsque l’exécution en nature est impossible.  En l’espèce, les consorts disent que la réparation en nature est possible et que la Cour d’appel a aussi violé les articles 1134, 1138 et 1147 du Code civil car elle a refusé la substitution du bénéficiaire du pacte à l’acquéreur. De plus, elle a violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 : la Cour d’appel estime que l’acquéreur a commis une faute mais la CA n’a pas vérifier si le pacte de préférence avait fait l’objet d’une publication régulière avant la vente contestée.

Le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut-il exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance des ses droits et obtenir sa substitution à l’acquéreur ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative pour la première fois. Elle considère que le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et obtenir sa substitution à l’acquéreur néanmoins elle pose deux conditions : le tiers doit « avoir eu connaissance lorsqu’il a contracté de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ». La réalisation de la vente ne pouvait donc être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte et non au profit du tiers.  En l’espèce, la Cour de cassation estime que l’intention du bénéficiaire n’était pas rapportée donc la substitution ne peut pas se faire. La Cour de cassation rejette donc le pourvoi.

Afin de prouver que le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droit et obtenir sa substitution à l’acquéreur, la Cour de cassation consacre la substitution comme une nouvelle sanction du non-respect du pacte de préférence (I) mais lui impose un encadrement (II).

1. La substitution, une nouvelle sanction de la violation du pacte de préférence

La substitution est une nouvelle sanction de la violation du pacte de préférence qui es  inscrite dans le Code civil depuis l’ordonnance de 2016, parmi d’autres sanctions de la violation du pacte de préférence (A). Ainsi, la Cour de cassation, contrairement à la jurisprudence antérieure, consacre cette nouvelle sanction dans cet arrêt de principe (B).

1. La sanction potentielle parmi d’autres sanctions de la violation du pacte de préférence

Le pacte de préférence est un avant contrat par lequel le propriétaire d’un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, de préférence à toute autre personne, pour un prix déterminé ou déterminable. Intégré par l’ordonnance du 10 février 2010 dans l’article 1123 du Code civil : celui qui s’engage dans un pacte de préférence ne s’engage pas à conclure le contrat, seulement s’il se décide à le conclure, il doit accorder la préférence au bénéficiaire : ce dernier est titulaire d’un droit de priorité. La violation du pacte de préférence consiste pour le promettant à vendre le bien, objet du pacte, à un tiers sans en proposer au préalable l’achat au bénéficiaire comme en l’espèce. Elle pouvait jusqu’alors être sanctionnée de deux manières : par une sanction par équivalent c’est condamner le promettant à des  dommages-intérêts ou par une sanction en nature c’est-à-dire la nullité du contrat passé avec le tiers au mépris du pacte de préférence.

La substitution telle que la chambre mixte de la Cour de cassation la mentionne, est inscrite dans le Code civil depuis la réforme du droit des obligations avec l’ordonnance du 10 février 2016. En effet, outre la modification formelle de la définition, l’essentiel des propositions vise le mécanisme prévu en ca de violation du pacte de préférence.  La tentative de conciliation opérée par l’ordonnance suscite des interrogations qui risquent d’affecter la prévisibilité des pactes de préférence. Dans l’esprit d’ouverture du projet de réforme, il parait plus simple d’imposer clairement au tiers qui connait l’existence du contrat d’interroger le bénéficiaire sur ses intentions.

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