Protection de l'acquereur-emprunteur dans le cadre d'un avant-contrat

PROTECTION DE L'ACQUEREUR-EMPRUNTEUR DANS LE CADRE D'UN AVANT-CONTRAT

L’article 2 de la constitution dispose que : « La langue de la République est le français. L'emblème national est le drapeau tricolore, bleu, blanc, rouge. L'hymne national est la "Marseillaise". La devise de la République est "Liberté, Égalité, Fraternité. Son principe est : gouvernement du peuple, par le peuple et pour le peuple ». La loi se conforme alors à la volonté générale dont elle est l'expression. L'État se contentait de fixer des limites dans les rapports entre les individus ou entre ceux-ci et l'État, certes nécessaires mais finalement insuffisants. Vint alors l'État providence qui se poursuit encore aujourd'hui et qui se traduit par le développement d'un arsenal législatif protecteur de l'individu, afin de lui permettre de profiter au mieux de l'essor du pays auquel il participe. La protection législative de l'individu débuta dans les années 1970 avec le début du consumérisme. L'ère de consommation créa de nouveaux besoins et modifia les comportements des individus dans leurs actes d'achats : ces derniers devinrent plus nombreux, plus diversifiés, et surtout plus faciles à réaliser, en empruntant de nouvelles techniques de commercialisation, telle que la vente par correspondance ou par démarchage à domicile. Parallèlement on développa le crédit dit « à la consommation » pour créer l'illusion d'un pouvoir d'achat décuplé. Ces nouveaux comportements de masse engendrèrent de nouveaux besoins juridiques que le législateur a dû satisfaire. C'est pour mieux contrôler ces nouvelles pratiques que les premières lois d'inspiration consumériste apparurent et vinrent protéger l'acquéreur. Dans un droit de la vente essentiellement consensuel, la protection de l'acquéreur s'articule nécessairement autour de ce qui l'engage, à savoir son consentement. C’est pourquoi la plupart des lois qui ont suivi ont visé à le rendre plus libre et mieux éclairé, quelques-unes permettant a posteriori sa rétractation. Une des premières lois édictées spécialement dans le but de protéger le consentement de l'acquéreur fut notamment celle prise dans le domaine du démarchage à domicile. Elle fut remarquée pour avoir créé la première une faculté de « renonciation » dans les sept jours francs de l'engagement d'achat ou de la commande, par renvoi d'un formulaire détachable joint au contrat. La première loi du droit de la consommation dans le domaine du droit immobilier fut porté par la loi dite "Scrivener II" en 1973, relative à la protection et à l'information de l'emprunteur immobilier, qui instaure notamment un délai minimal de dix jours avant l'acceptation de l'offre de crédit. Cette loi fut la première à protéger aussi largement l'acquéreur immobilier. Puis, on chercha à mieux informer l’acquéreur sur l’état du bien convoité tant au niveau du sol que du bâti : l’acquéreur peut désormais savoir à coup sûr si l’installation est classée, si le fonds supporte des mines ou carrières, si la construction est susceptible de contenir de l’amiante ou du plomb ou bien encore des insectes xylophages ou des champignons. Dans cette liste, on ne peut oublier la désormais célèbre loi « Carrez » qui marqua profondément en 1996 la pratique de la vente d’un lot de copropriété en instaurant une obligation de garantie de la superficie indiquée par le vendeur, et une diminution proportionnelle du prix en cas d’erreur.

Qu’il s’agisse de la recherche de l’amiante, du plomb, des termites, ou de l’indication garantie de la superficie, ces lois incitent ou obligent (selon le cas) le vendeur à faire établir des certificats qui sont ensuite annexés à l’acte de vente, garantissant ainsi l’information préalable de l’acquéreur et déchargeant par là même le vendeur de son obligation. C’est à la suite de cette évolution que s’impose la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite « loi SRU ») du 13 décembre 2000, Ce texte comporte de très nombreuses et diverses dispositions, concernant tant les politiques urbaine que l’amélioration générale de l’habitat.

C’est dans cette optique de protection que la loi ALUR s’inscrit ayant pour objectif de réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires.

La mesure la plus remarquable est la mise en place d’un délai de réflexion « incompressible » avant la signature d’un acte authentique constatant ou réalisant la vente d’un immeuble à usage d’habitation et d’un délai de rétractation après la signature d’un acte sous seing privé.

Mais outre la protection de l’acquéreur, une autre raison, beaucoup plus matérielle, qui motiva ce délai de réflexion pour l’acte authentique, fut de ne pas porter préjudice aux agents immobiliers soumis au délai de rétractation, qui dans les régions ou la négociation immobilière notariée est très développée, auraient sans celui-ci subi une concurrence déloyale face aux notaires[31]. Sans être une défiance faite à la profession, cette mesure apparaît pour le moins maladroite, laissant s’installer un doute quant à l’impartialité et l’objectivité du notaire, et s’inscrivant à contre-courant de l’important développement jurisprudentiel et législatif du devoir de conseil lui incombant.

Ayant débuté avec la loi Scrivener en 1979, la conquête du droit de la vente immobilière par le droit de la consommation n’a jamais été aussi avancée qu’après le 13 décembre 2000, à tel point qu’il apparaît désormais de moins en moins inapproprié de parler de « consommateur immobilier » tant les dispositions prises sont d’inspiration consumériste. Cette conquête peut paraître justifiée dans la mesure où les comportements des acquéreurs eux-mêmes ont évolué : si l’acquisition immobilière est encore souvent « l’achat d’une vie »[32], elle est faite en plus grand nombre et plus facilement qu’avant, les individus n’hésitant plus à vendre puis revendre dans un laps de temps court. L’acte d’achat immobilier suit l’achat mobilier, il se banalise, notamment par une hausse du niveau de vie des Français et une baisse durable et prolongée des taux d’intérêts, permettant pour la première fois à une catégorie de la population, jusque-là tenue à l’écart, d’accéder

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