Le Dol Et Le Devoir De Vigilance De l´acquéreur- Civ.1re 9 Oct. 2012

Emptor curiosus esse debet (l'acheteur doit être curieux). Telle est la recommandation qu'il faut adresser aux acheteurs profanes, parties faibles qui ont le malheur de croire à la survivance d'une quelconque loyauté lors de la conclusion des contrats de vente. Le contrat est un moyen de réaliser de « bonnes affaires », il n'est pas l'expression privilégiée de la loyauté entre les cocontractants. C'est la leçon de l'arret de la 3ème chambre civile du 9 octobre 2012.

Cette affaire qui est l'enjeu de l'opposition entre deux approches très différentes du contrat, est pourtant d'une grande banalité.

En l'espèce, un couple acquière un bien immobilier et demande l'annulation de la vente pour dol.elle reproche au vendeur de ne pas lui avoir signalé l'existence de carrières.

En appel, la CA les a déboutés de leur demande. On suppose que les juges du fond n'ont pas caractérisé l'existence d'un dol.

Les acheteurs forment en pourvoi en cassation. Ils reprochent aux vendeurs d'avoir dissimulé un élément essentiel du contrat qui s'il avait été connu les auraient dissuader de conclure la vente. Ils invoquent donc la réticence dolosive.

Parallèlementau devoir d'information du vendeur, l'acquéreur est-il tenu d'un devoir particulier de vigilance ?

C.cass. Répond par l'affirmation et rejette le pourvoi. Elle affirme que l'acheteur ne peut demander l'annulation de la vente pour dol dès lors que l'existence de l'exploitation ne pouvait échapper à sa vigilance.

C.cass. En rendant un arret de rejet confirme la décision de la CA et approuve les juges du fond d'avori refuser de caractériser le dol. Elle estime en effet que les jugeds du fond ont souverainement apprécié l'absence de dol aux motifs que les acquéreurs ont souvent visité le bien et que l'existence d'une carrière étair de notoriété publique dans la commune. En conséquence, les acquéreur pouvaient par eux meme avoir connaissance de la présence de la carrière indépendemment de l 'information qui a été donné ou pas par les vendeur. C.cass relève aussi que le caractère professionnel ou non des vendeurs était indifférent. Elle en déduit que les vendeurs n'étaient tenu d'aucune obligaiton d'information particulière (I) et met sans le dire, une obligation de vigilance à la charge des acquéreurs (II).

I. Conciliation du devoir d'information et du devoir de vigilance

A) La réticence dolosive en cas de manquement à l'obligation d'information

Le dol présente classiquement 2 aspects : l'auteur du dol s'est rendu coupable d'un comportement malhonnête intentionnellement dommageable ; la victime du dol est victime d'un vice du consentement. Pris dans la perspective de la sanction du comportement déloyal de l'auteur, l'article 1116 du Code civil ne droit pas être interprété comme se limitant à la prise en considération des seules manœuvres visées par le texte. Ce qui compte prioritairement est le motif de la condamnation du dol ; sanctionner la mauvaise foi, l'intention de trompetr. Une telle appréhension du dol peut être qualifiée de classique. Ce qui caractérise le dol est le comportement malhonnête et il doit être sanctionné même s'il ne passe que par le silence du cocontractant déloyal. La jurisprudence en 1971 s'était ralliée à ces positions doctrinale. Les acquéreurs s'inscrivaient donc dans le droit fil de cette jurisprudence en estimant que ce dernier connaissait l'existence des carrières. Toutefois, le silence, fut-il de mauvaise foi, lors de la formation du contrat par l'un des cocontractants est-il toujours un dol ? La question impose de réfléchir sur une nouvelle problèmatique et à s'interroger sur un lien entre la réticence dolosive et l'obligation d'information. En effet, dès 1912, Planiol et Ripert soulevaient la difficulté : il n'y a « réticence » que dans les cas où la loi impose à une personne une obligation de parler ; or de là , le silence reste permis et ne peut pas être qualifié de « réticence ».

Ce lien n'est pas nouveau, il est classiquement sous-tendu par l'obligation de loyauté qui pèse sur les parties lors de la formation du contrat. Le lien entre ces deux notions peut être envisagé sous 2 aspects : le dol sanction de l'obligation d'information ou l'obligation d'information, une des formes du dol, à travers l'exigence de la transparence contractuelle.

La Cour de cassation semble vouloir faire de la réticence dolosive la sanction d'une obligation d'information non respectée : « les vendeurs n'étaient pas tenus d'une obligation particulière d'information sur ce point et qu'aucune réticence dolosive ne pouvait leur être reprochée ». Ce faisant, elle opte pour un courant doctrinal qui ne voit dans la réticence dolosive que la conséquence de l'obligation d'information.

Difficulté était donc de savoir en l'espèce sur qui pèse cette obligation ? En l'espèce, les demandeurs mettaient en avant le fait que meme non professionnels, les vendeurs étaient tenu de cette obligation. La Cour de cassation ignore cet argument, elle répond indirectement en disant qu'il était tenu d'une obligation de vigilance mais relève que la Cour d'appel n'a pas statué uniquement aux vus de la qualité de non professionnel du vendeur. La Cour de cassation rejette le clivage entre vendeur professionnel et non professionnels. L'obligation d'information vise le sachant qu'il soit ou non professionnel. L'arret de la Cour de cassation

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