Conseil en ingénierie de l'immobilier

Session 2018 – Conseil en ingénierie

1. Vous répondez à leurs interrogations :

Trace d’humidité :

Les espaces confinés, mal aérés et mal ventilés sont particulièrement propices à une augmentation du taux d’humidité à l’origine des moisissures sur les murs intérieurs d’un logement, comme par exemple dans une buanderie.

Le problème peut venir d’une mauvaise ventilation, d’une machine à laver qui fuit, une infiltration, un dégât des eaux ou une mauvaise étanchéité du logement.

Il y a plusieurs solutions à ce problème comme installer de grilles d’aération, installer une VMC, procéder à l’installation d’un isolant adapté aux paros froides.

Mur de clôture :

La question est tout d’abord de savoir si le mur est mitoyen ou non. Nous pouvons le vérifier sur le titre de propriété, et/ou en vérifiant le bornage.

Si le mur est mitoyen, les frais doivent être engagés par les deux propriétaires d’un commun accord et à frais communs.

Si le mur est mitoyen, et/ou n’appartient qu’aux vendeurs, l’état de ce dernier doit figurer dans l’acte de vente.

D’après le Code Civil, les murs de séparation entre différente propriété s’avèrent mitoyen sauf si le contraire est indiqué dans l’acte. Dans ce cas, en règle générale, la réparation du mur de clôture avec le terrain voisin est à la charge de tous propriétaire qui ont un droit et proportionnellement au droit de chacun. En revanche, si l’un des propriétaires refuse la réparation du mur, il devra abandonner son droit de mitoyenneté. Enfin, si le mur n’est pas mitoyen suivant certaines conditions comme l’extrémité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté et présente un plan incliné, alors il n’y a pas de partage de frais de réparation car il est le seul propriétaire.

2. Vous étudiez les conditions nécessaires pour réussir une création de chambres d’hôtes.

L’ouverture d’une chambre d’hôte passe par quelques étapes essentielles, voire obligatoires. Afin de mettre son projet de création de chambres d’hôtes en œuvre, ces quelques démarches sont importantes.

Faire une étude du marché :

L’étude de marché constitue une étape essentielle pour vérifier la viabilité du projet de création d’une chambre d’hôte. Elle consiste surtout à s’informer sur la concurrence, la demande et le profil des clients potentiels. Elle permet de mieux définir son positionnement dans le secteur, d’élaborer le concept adapté à la situation et de définir les prix à appliquer.

Élaborer le concept de la chambre d’hôte :

Le concept d’une chambre d’hôte est de proposer des chambres meublées en location avec petit déjeuner inclus à titre onéreux dans son habitation principale. Toutefois, il est possible de proposer d’autres prestations pour se démarquer de la concurrence. Cette étape consiste à personnaliser l’offre sans sortir du concept de base et en respectant les normes et réglementations en vigueur.

Rédiger un business plan :

La rédaction d’un business plan permet d’établir un prévisionnel financier de son projet d’ouverture d’une chambre d’hôte. Il s’agit de présenter clairement le projet et de créer des tableaux financiers (bilan prévisionnel, compte de résultat prévisionnel, budget de trésorerie, plan de financement…).

De plus afin d’ouvrir une chambre d’hôte, il est nécessaire de prévoir un investissement initial pour le démarrage. Il peut s’agir :

- Des frais relatifs aux travaux à faire pour la mise à la norme des chambres

- Des frais de formations pour l’obtention du permis d’exploitation (vente d’alcool)

- Du prix des licences (petit-déjeuner)

- Des frais de souscription à l’assurance de responsabilité civile

- Des frais de formalités pour la création de l’entreprise (statut juridique)

Pour faire fonctionner l’établissement, il faut également prévoir un fonds de roulement et les charges fixes pour la tenue d’une chambre d’hôte :

- Les frais d’entretien et de nettoyage ;

- Le coût de préparation du petit déjeuner ;

- Les impôts et les taxes (cotisation foncière des entreprises, taxe de séjour…) ;

- L’assurance de responsabilité civile ;

- Les redevances diverses (SACEM, redevance télévisuelle…) ;

- Les charges sociales.

3. Vous les conseillez sur la pertinence de l’acquisition du bien visité au regard des critères ci-dessous

a. L’adéquation des caractéristiques juridiques, économiques et techniques du bien au projet de chambres d’hôtes.

Concernant le projet de monsieur et madame MARISAAC, il semble tout à fait réalisable au vu des éléments présentés.

Afin de réaliser l’activité de chambres d’hôtes, le couple MARISAAC devra en faire la demande au préalable à la maire grâce au CERFA n°13566*02. Mais les époux MARISAAC devront engendrer des coûts supplémentaires, au vu de l’âge de la maison, concernant la remise aux normes de l’électricité et de la maison en général.

La maison est assez bien située dans le sud, à proximité d’un château et d’une grande ville, à 30min de la gare TGV et de l’aéroport, ce qui signifie que la demande touristique sera attractive. Il faut que les époux MARISAAC fassent une étude de marché afin de comparer la concurrence, et aviser leur projet. Ils devront peut-être se démarquer en proposant des activités supplémentaires, ou tout autre idée.

Concernant l’équipement de la maison, la création de chambres d’hôtes nécessite un certain nombre de critères. La maison qui intéresse le couple MARISAAC est composée de 7 chambres et de 3 salles de bain.

Ce qui signifie que les époux ne pourront proposer à la location que 5 de leurs chambres afin de respecter le nombre maximum de chambre. Ils pourront proposer au total 5 chambres

...