Propositions pour une réforme de la CFPB par André Lafontant Joseph

PROPOSITIONS POUR UNE RÉFORME DE LA CFPB

PAR ANDRÉ LAFONTANT JOSEPH

Les composantes de la réforme viseront des objectifs essentiellement fiscaux. Sur un plan technique, la réforme, pour produire des résultats substantiels, doit porter sur tous les aspects du système fiscal foncier : l’assiette, la base de l’imposition, la structure, le mode d'évaluation ainsi que l'administration du système. L'expérience a montré que dans le cas contraire, des bénéfices obtenus sur un aspect peuvent être neutralisés par un autre.

Élargir l’assiette fiscale

La Contribution Foncière sur les Propriétés Bâties comme son nom l’indique limite la base de taxation aux constructions. Elle ignore de ce fait les terrains vacants et les exploitations agricoles. Il convient d’analyser les incidences de telles omissions.

La non-taxation des terrains vacants, en milieu urbain, encourage leur non-exploitation. Les propriétaires peuvent librement spéculer sur leur appréciation et les retenir indéfiniment. Un tel comportement est de nature à diminuer l’offre de logement et, par conséquent, augmente les loyers. Par contre, leur taxation impose un coût en terme de frais à payer pour un bien non productif.

En milieu rural, l’absence d’une imposition des terrains vacants peut encourager la non-exploitation de terres fertiles par des propriétaires absentéistes. Tout porte à croire que la perspective de payer une contribution pour des terres non productives les porterait soit à les mettre en valeur, soit à les vendre. Les deux perspectives sont souhaitables car l’une augmente la production agricole, l’autre augmente l’offre en matière de terres agricoles, et de ce fait diminue les prix fonciers.

Il pourrait aussi envisager une forme d’imposition touchant les grandes exploitations agricoles. Ces dernières ne sont, en principe, sujettes à aucune charge fiscale. Néanmoins, une telle imposition relève beaucoup plus de la Patente (Taxe d’affaires) que de l’impôt foncier.

Dans la perspective de cette augmentation de l'assiette fiscale, compte tenu du fait que les charges fiscales foncières sont liées à la production de services publics, il faut éliminer les exemptions aux institutions à but non lucratif. Les immeubles de ces institutions reçoivent lesdits services comme tous les autres. Leur exemption consiste donc à faire payer leur dû par le reste des contribuables à l'insu de ces derniers.

L'État central, s'il le juge nécessaire, devrait payer des compensations pour celles d'entre elles pour lesquelles il a une obligation. Tel est le cas par exemple des immeubles occupés par les ambassades et les consulats. La règle dite d'extraterritorialité veut que ces édifices soit exemptés.

Les rabattements prévus par la loi sur la CFPB, notamment sur les constructions en dehors de Port-au-Prince ou sur les appartements meublés doivent aussi être annulés. De telles mesures ne produisent aucun impact ni sur les décisions de localisation des édifices, ni sur les loyers des appartements.

Pour ce qui concerne la fixation d'une valeur foncière plancher au-dessous de laquelle les maisons seraient exemptées, il faut en limiter le bénéfice à celles qui sont habitées par leurs propriétaires. Certains grands propriétaires possèdent une multitude de ces bâtisses, notamment dans les zones marginales et en perçoivent des revenus considérables.

Évaluer la pertinence de la base de taxation

On a vu que le loyer comme base de taxation présente de nombreuses difficultés pour l’évaluation et soulève de sérieuses réserves du point de vue de l’équité. En général, les maisons habitées par leurs propriétaires sont largement sous-évaluées tandis qu’il est extrêmement difficile de trouver une base de comparaison et des critères pour déterminer les loyers de beaucoup d’édifices commerciaux et industriels compte tenu de leur singularité.

Par ailleurs, la base locative n’est utilisée que pour les édifices et de ce fait ne correspond pas à la perspective d’un élargissement de l’impôt foncier aux terrains vacants. Néanmoins, l’impôt locatif présente l’avantage de requérir peu de qualification technique pour son évaluation, contrairement à celui basé sur la détermination de la valeur en capital des immeubles. Par contre celui-ci est plus objectif et plus équitable par le fait que tous les édifices sont évalués suivant une même base. Il est moins difficile de déterminer la valeur marchande d’un terrain. Cette valeur est plus ou moins constante dans des périmètres donnés.

Dans un pays où il manque énormément de cadres techniques, la décision de l’adoption d’un système basé sur l’évaluation de la valeur en capital ne devrait pourtant pas être prise à la légère, sous peine d’aboutir à des résultats contraires à ceux poursuivis. La majorité des communes n’a pas les moyens techniques pour réaliser les opérations nécessaires.

Le décret de 1979 adopte une position mitigée, en envisageant la possibilité d’une évaluation de la valeur vénale des maisons quand il est impossible de procéder autrement. Il devrait préciser les catégories de biens immobiliers sujettes à cette exception. Pour des raisons d’équité et de simple bon sens on ne peut soumettre des édifices identiques à des formes différentes d’évaluation.

Le choix entre ces deux options devrait dépendre des moyens financiers et techniques dont l’État disposera pour la mise en œuvre de la réforme. Dans le cas où ces moyens seraient suffisants pour engager les personnes ressources compétentes, former le personnel administratif et engager les programmes de renforcement institutionnel nécessaires, la préférence devrait être accordée à l’évaluation suivant la valeur du coût de remplacement. La réalisation de l’évaluation pourrait alors être confiée à des organismes intermunicipaux, départementaux ou même à une agence nationale représentée dans les différentes régions.

Une alternative hybride consisterait à appliquer la base locative aux édifices et celle de la valeur marchande, aux terrains vacants en milieu urbain et en zone agricole. La valeur du coût de remplacement pourrait aussi être adoptée pour tous les immeubles possédant certaines caractéristiques bien déterminées les rendant impropres à l’évaluation locative, tels que certains bâtiments industriels ou commerciaux.

Compte tenu de l'inopportunité d’une prise de partie pour l’une ou l’autre de ces deux options, dans le cadre de cette étude, nous formulerons des

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