PUV/PSV

LE CONTRAT DE VENTE D’IMMEUBLES

LES AVANT-CONTRATS

Introduction : les avant-contrats de vente

1) la négociation : le vendeur doit donner au notaire un mandat pour qu’il puisse vendre. L’acheteur paiera des honoraires de négociation au notaire négociateur.

2) Loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) 24 mars 2014 : a profondément réformé le droit de la vente et surtout la pratique notariale (au niveau du formalisme)

3) Nouvelle réforme du droit des contrats issue d’une ordonnance daté du 16février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 (loi Macron). De nouveaux articles viennent définir certains avant-contrats en matière immobilière.

LA VENTE : remarque préalable sur le contrat de vente : le contrat de vente est prévu par le code civil aux articles 1582 et suivants.

Définition : « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à verser une chose et l’autre à la payer ».

C’est un contrat (acte juridique) qui se forme par une offre et par une acceptation.

Les deux notions sont des manifestations unilatérales de volontés.

Le contrat de vente est formé de façon très progressive :

•  Du fait de sa complexité
• La multiplication des règles d’ordre public. L’objectif est de protéger la partie la plus vulnérable (c’est la rétractation)
• Des intérêts financiers en jeu

Pour préparer la conclusion définitive de vente, on conclut au préalable un avant-contrat le plus souvent. La vente d’un bien immeuble se fait donc en deux étapes : la première, la conclusion d’un avant-contrat (contrat préparatoire), la deuxième, la signature de l’acte définitif de vente.

Chapitre 1 : LES AVANT-CONTRATS DE VENTE (contrats préparatoires)

        Il ne faut pas confondre l’offre et l’acceptation. Il y a un lien juridique entre deux parties (le plus souvent un vendeur et un acquéreur) mais qui se distingue bien du contrat définitif. Ces actes peuvent être faits sous seing privé ou par acte authentique notarié.

Section 1 : LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE (PUV)

C’est un avant-contrat nommé car la réforme de 2016 lui consacre un article dans le code civil (art 1124cc).

1. Définition : c’est un contrat par lequel l’une des parties (le promettant) s’engage envers une autre (le bénéficiaire) à vendre un bien, si celle-ci le désire pendant un certain délai fixé dans la promesse (délai d’option).

C’est un contrat unilatéral = une seule personne s’engage (ici le promettant, à vendre ; il donne déjà son consentement à la futur convention). Alors que le bénéficiaire dispose d’un délai d’option (pour réfléchir) :

• S’il lève l’option : date de promesse formée = avant-contrat conclu
• S’il ne lève pas l’option : le promettant redevient libre de vendre à un autre

✇ Ne pas confondre ce délai d’option avec le délai de rétractation

Souvent il est contractuellement prévu et conseillé que le bénéficiaire verse une somme d’argent appelé « indemnité d’immobilisation » (souvent 5 à 10% du prix de vente) : contrepartie de l’immobilisation du bien par le vendeur pendant le délai d’option. Elle sera acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option (ex : à l’expiration du délai) et si par ailleurs les conditions suspensives sont réalisées (ex : obtention du prêt).

1. Les conditions de validité de la PUV

• Les conditions de fonds :

• Consentement
• Capacité juridique
• Prix déterminé ou déterminable
• Désignation du bien
• Délai d’option

Si le délai est dépassé, le contrat est CADUQUE.

• Les conditions de forme ✇

Une PUV doit être enregistré pour être valable. C’est un droit d’enregistrement (c’est un impôt) fixe à la charge de l’acquéreur : payé de 125€. L’enregistrement doit avoir lieu jusqu’à 10 jours (sous seing privé) et un mois (sous acte authentique) ……….. à peine de NULLITE (art 1589CC).

1. Effet et régime juridique

Une fois la PUV signée :

• Si levée d’option : le contrat est formé (= la vente est « parfaite ») à la date de la levée d’option. Dans ce cas l’indemnité d’immobilisation est imputée sur le prix de vente du bien.
• Si pas de levée d’option : le contrat n’est pas formé, la promesse est caduque et le promettant peut conserver l’indemnité d’immobilisation sauf :

•  Hypothèse d’une restitution obligatoire (ex : défaillance d’une condition suspensive non réalisée)
• Exercice du droit de préemption par son titulaire
• Faits imputables au promettant (non déclaration de servitudes ou vices cachés)
• Exercice de la faculté de rétractation

Si le promettant ne souhaite plus vendre :

• Avant :  s’il se rétracte avant ou après levée d’option, la jurisprudence considère que la rencontre des volontés n’est pas faite=== donnera lieu à des DI
• Maintenant : art 1124 cc : « la révocation (………) » === 10% = indemnité immobilisation.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de 2016, on considère que le contrat est formé dès la signature de la PUV, et donc si le promettant ne respecte pas son engagement, la PUV sera susceptible d’exécution (= exécution forcée), même si le promettant défaille avant la levée d’option. Le promettant pourra, le cas échéant, se contenter de la clause pénale (si elle est prévue dans la PUV) qui permet la réparation en DI.

LA PROMESSE UNILATERALE D’ACHAT (rare) : définition : C’est l’engagement d’une promesse d’acheter un bien déterminé à un prix déterminé, si le propriétaire consent à le vendre.

Section 2 : LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE = compromis de vente (PSV)

C’est l’avant-contrat appelé souvent en pratique « compromis de vente ».

1. Définition : C’est un avant-contrat dans lequel les 2 parties s’engagent réciproquement à conclure le contrat définitif plus tard : l’une à vendre un bien déterminé pour un prix fixé, l’autre à acquérir dans les termes fixés dans la promesse.

Le consentement est donné de part et d’autre mais le contrat définitif (et donc le transfert de propriété) ne sera formé qu’au moment de la signature de l’acte de vente. (Clause de réitération d’acte authentique, le contrat définitif au moment de la signature de l’acte définitif).

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