Le bail d'habitation

Les baux d’habitation

Trois lois qui régissent les baux d’habitation :

• Loi 6 juillet 1989
• Loi du 24 mars 2014 alur applicable au contrat en cour à la date du
• Loi de 6 aout de 2015 loi macron

1. Application de la loi de 6 juillet 1989

Cette loi est applicable dans toutes les communes urbaine ou rural quelque soit l’importance de la population, cette loi a un caractère d’ordre publique

Conditions :

• Il faut qu’il y ait location
• La loi s’applique à tous les bailleurs personne privé ou personne publique sauf exceptions
• Le locataire doit occuper personnellement les lieux à titre de résidence principale, la condition d’occupation est remplie lorsque le logement est occupé par le conjoint ou par une personne à charge qui vie habituellement au foyer. La résidence principale est le logement qui est occupé au moins 8 mois par an. L’occupation peut être inférieur à 8 mois dans trois cas :
• En raison des obligations pro du locataire
• Pour des raisons de santé
• Cas de force majeure
• Il doit s’agir de locaux à usage d’habitation principal ou à usage mixte d’habitation principale et professionnel, les locaux peuvent être nu ou meublé
• La loi s’applique également au garage aux place de stationnement, au jardin et autres locaux loués à titre accessoire au locale principal par le même bailleur.

Avant de conclure un bail d’habitation, il faut effectuer des vérifications

1. Vérification concernant le logement :

• La décence du logement : le logement ne doit pas laisser apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire

Il faute que le logement soit doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation

• La surface du logement, le logement doit avoir au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carré et une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres carrés. La salle principale est destinée au séjour ou au sommeil, il faut également que la pièce principale est un éclairage naturel suffisant et une ouverture donnant à l’aire libre, pour la cuisine on doit pouvoir y installer un appareil de cuisson et la cuisine doit comprendre une installation en eau chaude et froide et une installation d’évacuation des eaux usées, pour les sanitaire il faut une douche ou une baignoire avec eau chaude et froide et une installation d’évacuation des eaux usées sans remonter d’odeur, il doit y avoir un WC intérieur séparé de la cuisine et de la pièce ou sont prit les repas
• Le contrôle de la décence, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement, la demande peut être faite à tout moment, le bail reste toujours valable et le locataire ne peut pas suspendre le paiement des loyers. Si le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans ces cas-là le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai pour les exécuter le juge peut aussi décider une diminution de loyer ou une suspension des loyers il peut même attribuer au locataire des dommages et intérêts. Le locataire peut demander au juge la résiliation du bail, le bailleur peut demander la résiliation du bail à certaines conditions :
• - il faut que le cout des travaux excède la valeur vénale du bien
• - le bailleur devra fournir au locataire un constat de risque d’exposition au plomb, un diagnostic de performance énergétique, une déclaration relative à l’absence de thermite ou de mérule

1. Vérification concernant le locataire

Le bailleur peut solliciter des candidats ou de sa caution qui justifie

• De son identité
• Justifier de son domicile (en donnant les trois dernières quittances de loyer ou une attestation sur l’honneur de la personne qui héberge le locataire)
• Son activité professionnelle (contrat de travail ou une attestation de l’employeur ou une carte d’étudiant ou toutes pièces récente justifiant de l’activité professionnel
• Le bailleur peut demander que le locataire ou la caution justifie de sa solvabilité (avis d’imposition et trois derniers bulletins de salaire)

En cas de faux documents le locataire s’expose à des sanctions pénales c’est à dire qu’il est susceptible de payer une amende de 3000€ pour une personne physique et 15000pour une personne morale, le délai pour invoquer cette fraude est d’un an à compte de la constatation des faits.

Le bailleur pourra exiger des garanties notamment un cautionnement, une délégation de l’allocation logement, une clause de solidarité et dépôt de garantie.

Le bailleur ne peut refuser la location en raison de motif discriminatoire ceux sont ceux qui sont lié à l’origine d’une personne, son sexe, sa situation de famille, sa grossesse, son nom, son lieu de résidence, son handicap, son homosexualité

Les sanctions peuvent être civile : amende 3000€ physique 15000€ morale

Les sanctions pénales : 3 ans de prison et 45000€ d’amende

1. Conclusion du bail

1. La forme du bail

La loi de 89 précise que le bail est établi par écrit soit sous forme sous seing privé soit sous forme notarié. Depuis le 1er aout 2015 il existe un contrat type qui permet au bailleur en cas de non-paiement des loyers de procéder directement aux mesures d’exécutions sans avoir besoin d’obtenir une décision de justice

Pour l’expulsion il faut obligatoirement une décision de justice

Il arrive que l’on se trouve en présence d’un bail verbale, dans ce cas le locataire ou le bailleur pourra exiger l’établissement d’un bail écrit en cas de refus le demandeur pourra solliciter judiciairement la régularisation d’un bail si aucunes des parties ne bouge la loi 89 s’applique

1. Les signataires du bail

Le bail est un acte d’administration

1. Bailleur

Les époux : Si l’immeuble est propre à l’un des époux le propriétaire peut conclure le bail sans le consentement de son conjoint sauf s’il s’agit du logement de la famille (art 215)

Si l’immeuble est un bien commun le bail peut être conclu par un seul des époux sauf s’il porte sur le logement de la famille

1. Usufruitier

Art 595 du code civil

1. Les incapacités

Une personne sous tutelle : le tuteur peut conclure seul un bail d’habitation de moins de 9 ans. Si le bail porte sur le logement de la personne sous tutelle il faut l’autorisation du juge des tutelles.

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