L'emphytéose

Introduction

L’emphytéose appartient à la liste limitative des droits réels tels que l’usufruit et la superficie. Par opposition aux droits personnels qui s’exercent vis-à-vis des personnes.

Le bail emphytéotique trouve son origine directement dans le droit romain. L’emphytéose était, à Rome, un droit réel de jouissance appelé jus emphyteuticum et conféré sur un bien appartenant à autrui ; elle ne s’établissait que sur les propriétés rurales, moyennant le versement d’une redevance périodique, appelée canon .

L’objet du contrat d’emphytéose était de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers, souvent mal cultivés, d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges : exécution de travaux importants pour mettre en culture des terres en friche, transformation profonde du mode d’exploitation de terres cultivées, construction de bâtiments d’exploitation.

Le bail emphytéotique était régi le dahir 19 Rajeb 1333 ( 2 juin 1915) fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés en général, il est défini en particulier par les articles 87 et suivants dudit dahir.

Désormais, l’emphytéose est régie par le dahir n°1.11.178 du 25 Di alhijja 1432 ( 22 novembre 2011) promulguant la loi 39.08 relative aux droits réels. Plus précisément les articles 121 et suivants.

Partant de cette définition, plusieurs questions peuvent être soulevées au sujet du bail emphytéotique dont les plus importantes :

Quel est le fondement juridique de l’emphytéose ? Quels sont les effets de ce dernier ?

Afin de répondre à ces questions nous vous proposons le plan suivant qui s’articule sur deux axes à savoir :

Chapitre I : Principes généraux du bail emphytéotique

Chapitre II : Effets et extinction du bail emphytéotique

Chapitre I : Principes généraux

Généralement, l’acquisition d’un bien immobilier a pour objectif d’obtenir le droit de propriété qui permet à son propriétaire le droit de jouir du bien de la manière la plus absolue, d’en user et surtout d’en disposer (vendre, hypothéquer, céder un bail longue durée), et donc de pouvoir exploiter son bien comme on l'entend.

Mais le droit de propriété n’est pas le seul droit réel permettant d’obtenir la pleine jouissance, il est possible d’acquérir un bien moyennant un bail emphytéotique avec pratiquement les mêmes droits qu’un propriétaire, et de procurer à son titulaire une maîtrise de tout ou partie sur l'utilité économique du bien.

Dans ce chapitre il sera question de mettre en exergue la notion de l’emphytéose dans un premier temps (section I), nous nous attarderons par la suite au textes juridiques qui régissent ce type de bail de longue durée ( Section II)

Section I : Notions et fondements

L’emphytéose est un droit réel démembré de la propriété.

- Le droit réel est un droit qui porte directement sur une chose et procure à son titulaire tout ou partie de l'utilité économique du bien.

- Le démembrement est considéré comme l'action de détacher certains droits de la propriété pour les transférer à d'autres que le propriétaire.

Le droit de propriété est ainsi partagé entre un emphytéote qui possède le droit de jouissance sur le bien de la manière la plus étendue, et le propriétaire du bien qu’on appelle le tréfoncier.

Pendant toute la durée de l’emphytéote, les droits du propriétaire sont limités par les droits qu’il a abandonné à l’emphytéote, en contre partie le propriétaire reçoit une redevance annuelle, appelée canon emphytéotique.

Au terme du contrat, le propriétaire recouvre la pleine propriété de son bien.

A. Textes juridiques régissant le bail emphytéotique

Comme cité précédemment, l’emphytéose est régie par le dahir n°1.11.178 du 25 Di alhijja 1432 ( 22 novembre 2011) promulguant la loi 39.08 relative aux droits réels. Plus précisément les articles 121 et suivants.

En outre, le bail emphytéotique répond presque aux mêmes règles du droit commun relatives au louage des choses. En effet, le dahir notamment dans son article 89 nous renvoie expressément aux dispositions du code des obligations et des contrats en matière de baux.

En effet, Auparavant l’article 89 disposait que : « La preuve du contrat d'emphytéose s'établit conformément aux règles du Code des obligations et des contrats en matière de baux. A défaut de conventions contraires, il est régi par les dispositions suivantes. »

Le législateur dans le nouveau code des droits réels nous renvoie également au code des obligations et contrats en matière de délais consentis par le tribunal en cas d’inexécution. (Article 124 alinéa 2)

B. Définition juridique

Conformément à l’article 121 du code des droits réels « Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de 18 années et ne peut dépasser 99 ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction »

Section II : Conditions de validité

A. Conditions de Fond

Les conditions de tout acte quel qu’il soit sont la volonté des parties elle s’exprime par l’offre et l’acceptation ce fondement juridique se trouve dans l’article 2 du DOC qui dispose que « Les éléments nécessaires pour la validité des obligations qui dérivent d'une déclaration de volonté sont :

1-La capacité de s'obliger,

2-Une déclaration valable de volonté portant sur les éléments essentiels de l'obligation,

3-Un objet certain pouvant former objet d'obligation,

4-Une cause licite de s'obliger.

L’acte emphytéotique a la particularité de ne faire naitre les obligations à l’égard des parties qu’après immatriculation et l’inscription foncière puisqu’il s’agit d’un droit réel immobilier.

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