Droit de la propriété civile: commentaire d'arrêt

Droit civil des biens : commentaire d’arrêt

Selon l’article 527 de l’avant projet de réforme du droit des biens « par leur nature, sont immeubles les parties déterminées de l’espace terrestre. Sont ainsi immeubles : les fonds, les volumes, les constructions et végétaux qui s’y trouvent ainsi que toutes les choses qui s’y incorporent. Sont aussi des immeubles les lots de copropriété ».

Cet article entend définir de façon extensible et plus adaptée à notre époque ce que sont les immeubles contrairement au code civil actuel qui ne les définit que de façon très restrictive (il nous dit par exemple que sont des immeubles les moulins à vent ou à eau en son article 519). C’est toutefois en se basant sur ce code que la Cour de cassation a dû, dans cet arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 23 janvier 2002, déterminer le caractère meuble ou immeuble de biens.

En l’espèce, il s’agit de la société civile immobilière Vauroger, SCI, qui est déclarée en liquidation judiciaire. M.Z., liquidateur de ladite société, vend alors l’immeuble dont elle était propriétaire aux consorts X et B, acquéreurs, mais retire les convecteurs électriques de l’immeuble entre la visite précédent l’achat et la prise de possession des lieux par ces derniers.

Suite à la vente, les acquéreurs assignent le liquidateur en réparation du préjudice résultant de la détérioration des lieux du fait du retrait des convecteurs électriques par le vendeur lors de la prise de possession des lieux. La demande est alors accueillie par la cour d’appel de Paris au motif que les convecteurs électriques étaient des immeubles par nature étant donnés qu’ils étaient reliés au circuit électrique de l’immeuble (et donc, selon la cour, à l’immeuble lui-même). Elle ajoute que toute personne visitant l’immeuble antérieurement à la vente considérerait par ailleurs que ces convecteurs faisaient partie de l’immeuble. Le liquidateur forme alors un pourvoi en cassation invoquant le fait que ces convecteurs pouvaient être dissociés de l’immeuble sans en altérer l’intégrité.

La question de droit à laquelle a eu à répondre la Cour de cassation au sein de cet arrêt est la suivante : des biens reliés à l’immeuble mais pouvant être retirés sans porter atteinte à l’intégrité de ce dernier peuvent-ils être considérés comme des biens immeubles par nature ?

A cette question la Cour a répondu par la négative casse et annule l’arrêt de la cour d’appel de Paris, au visa des articles 517 et 518 du code civil selon lesquels « les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent » et « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature ». Elle affirme que dès lors que les biens ne sont pas « indissociablement liés à l’immeuble » et peuvent être détachés sans qu’il ne soit porté atteinte à l’intégrité de ce dernier, ils ne peuvent être considérés comme étant des immeubles par nature.

Il s’agira, tout au long de ce commentaire, de voir que la Cour de cassation semble refuser aux convecteurs électriques la qualité d'immeuble par nature que la cour d'appel leur avait accordé (I) puis nous verrons qu'elle semble toutefois étendre le

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