Est–il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg ?

Est –il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg ?

SOMMAIRE

I) Introduction

II) Analyse du marché de l’immobilier (locatif)

a) Au niveau national

b) A Strasbourg

III) Avantages et enjeux de l’investissement immobilier

a) Avantages

b) Risques

IV) Conclusion

INTRODUCTION

La pierre française serait-elle indestructible ? On aurait pu le croire, tant elle a fait preuve d’une étonnante résistance depuis le début de la crise financière. Alors qu’entre 2007 et 2012 les prix ont baissé partout en Europe (-25% en Espagne et en Grèce, -13% en Angleterre …), le mètre carré se paie chez nous 6% de plus qu’il y a 5 ans.

Le secteur de l’immobilier a été comme l’ensemble des secteurs touché par la crise économique et financière. Mais la location immobilière offre toujours de nombreux avantages en 2012 pour les propriétaires. Elle représente une part importante avec près de 40% des ménages français vivant en location.

Elle permet par exemple la création d’un patrimoine ou encore de bénéficier de revenus supplémentaires non négligeable en cette période très incertaine. Mais cet investissement n’a pas que des côtés positifs.

En effet, le manque de visibilité des ménages sur leurs avenirs professionnels ou encore l’augmentation des loyers nous poussent à nous poser la question suivante :

Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?

C’est pourquoi nous allons dans un premier temps faire une analyse du marché de l’immobilier au niveau national puis plus précisément à Strasbourg.

Puis, dans second temps nous allons étudier les Avantages et les risques de l’investissement immobilier.

II Analyse du marché de l’immobilier

A) Le marché de l’immobilier en France

Malgré une période à risque suite à la crise économique et financière, le marché locatif se porte bien. Pour les propriétaires tout va pour le mieux puisque les loyers ont poursuivi leur hausse et la demande est restée élevée. En 2011, plus de 1.55 millions de baux ont été signés en France, soit une hausse de 3.4% par rapport à 2010.

Ces propriétaires rénovent pour mieux relouer. En 2012, dans 34% des cas ils ont procédés à des travaux de rénovation avant de trouver un nouveau locataire. Mais ces travaux ne garantissent aucun retour sur investissement. En effet, si l’appartement reste vacant, le propriétaire ne touche aucune source de revenus et donc aucuns moyens de rembourser son investissement. La vacance locative correspond en moyenne à 5% de loyers perdus. En outre, une fois le nouveau locataire trouvé, ces améliorations sont très vite rentabilisées car le nouvel occupant voit son loyer augmenter de plus de 9% à celui de l’ancien locataire.

Avec la crise financière mondiale, la demande de logement locatif, ne cesse d’augmenter. Cela s’explique par le resserrement de l’octroi de crédit par les banques, poussant les particuliers ne pouvant plus accéder à la propriété à se rabattre sur la location.

En outre, certains indices nous incitent à la prudence. Il s’agit des délais de plus en plus élevés entre le départ du locataire et l’arrivée du nouvel occupant (taux de mobilité). Depuis la crise ce délai ne cesse d’augmenter et il se situe même au plus haut niveau depuis 10 ans, près de 9 semaines. La conjoncture économique a une grande incidence sur la demande puisque le marché locatif n’est pas financé par le crédit mais par les revenus des particuliers. La mobilité des ménages correspond à quitter son logement pour trouver plus grand ou encore mieux situé et donc payer un loyer plus élevé. Si le manque de visibilité des ménages sur leurs situations professionnelles persiste, le taux de mobilité pourra considérablement diminuer. Dans un contexte de crise économique, les changements de location sont moins fréquents et de nombreuses personnes craignent une hausse du chômage et une baisse du pouvoir d’achat ce qui engendrerai une dégradation massive de la demande. Ce changement de tendance est présent depuis la fin de l’année 2011.

De plus, la demande varie sensiblement d’une région à l’autre. Si le taux de mobilité est remonté à 6% en Alsace ou en Bretagne, il a grimpé moins vite en Lorraine par exemple (2% en un an) et a diminué en Picardie.

Les propriétaires demandent aussi de plus en plus de garanties financières aux locataires. En effet, ils exigent que les futurs occupants gagnent au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises. Cela s’explique par la peur de ne pas être payé et par la difficulté considérable d’expulser un locataire même s’il ne paie plus son loyer.

De plus, le gouvernement français a mis en place de nombreuses mesures de rigueurs telles que la suppression de la loi Scellier par exemple qui permettait aux propriétaires de défiscaliser l’investissement locatif en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 22% du prix de revient. Cette suppression a pour conséquence une diminution des chantiers alors qu’elle avait permis la construction de plus de 60 000 logements par an.

La demande sur le marché locatif reste donc importante malgré une hausse des loyers de 0.9% sur un an. Mais certaines choses nous poussent à la prudence tel que l’allongement des délais entre 2 locataires et surtout la conjoncture économique qui pourrait rapidement ralentir la demande. Mais l’investissement dans la pierre reste tout de même une valeur sûre pour les propriétaires.

En outre, le décret d’encadrement des loyers va redonner la main aux locataires. Il consiste à ce que le bailleur ne puisse plus appliquer une augmentation de loyer supérieur à l’IRL (indice légale servant à sa révision annuelle) entre 2 locataires. Il a pour objectif de préserver le pouvoir d’achat des locataires qui, sur les 10 dernières années ont subi une hausse moyenne de leur loyer de 2.6%

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