Réflexion de l'évaluation de la propriété du vin

SOMMAIRE

I Situation macroéconomique

II Collecte des documents relatifs à l’exploitation (d’urbanisme, comptable, juridique…)

III Une première approche

- L’évaluation du vignoble

- L’évaluation des bâtiments d’exploitation et du matériel

- L’évaluation du bien à usage d’habitation

IV Les différentes méthodes d’estimation

- Estimation par comparaison

- Estimation par capitalisation

- Estimation par reconstitution

- Estimation purement économique

INTRODUCTION

Le Sud-Ouest est une région viticole très importante. En outre, les vignobles bordelais et des villes alentours sont connus dans le monde entier. La viticulture fait partie de l’identité de cette région. Avec plus de 125 000 hectares de vignes et 13 000 viticulteurs, la Gironde est la plus vaste zone viticole du monde. Cinquante-sept appellations différentes se partagent les quelques 6 millions d’hectolitres produits chaque année. Le Bordelais représente 25% de l’ensemble des surfaces AOC (Appellation d’Origine Contrôlée) de France. Cette production, nous la devons avant tout à l’estuaire de la gironde. En effet, aux environs de l’estuaire nous pouvons distinguer 5 grandes zones : Médoc, Libournais, Sauternais et Graves, Entre-deux-mers et Blayais. Comme nous pourrons le voir de manière plus détaillée, ces différentes zones se décomposent elles-mêmes en différentes appellations. Quel rapport avec le métier d’agent immobilier me direz-vous ?

Le métier de l’agent immobilier en tant que « transactionnaire » est bien souvent réduit à la mission de vente ou de location de maisons et d’appartements. Or, au-delà de cette vision réductrice, l’agent immobilier travaille dans le cadre de la loi Hoguet et d’une carte professionnelle qui détermine les limites de sa mission. Ainsi, lorsque celui-ci détient une carte T, il peut effectuer des « transaction sur immeubles et fonds de commerces ». De ce fait, sa mission peut s’effectuer sur tout immeuble au sens juridique du terme et sur les fonds de commerce. Nous comprenons alors que cela lui offre une multitude de possibilité quant aux transactions qu’il peut effectuer.

Ayant toujours évolué proche de l’estuaire, et plus particulièrement dans la région viticole du Blayais il m’apparait alors nécessaire de pouvoir intervenir sur le domaine qui fait partie l’identité de notre région, c’est-à-dire le monde viticole. Dans cette optique, pour effectuer des transactions sur des vignobles et des propriétés viticoles il est important de très bien connaitre ce domaine et la première étape sera alors de savoir évaluer les vignobles. En effet, depuis quelques années le nombre d’agences immobilières a augmenté partout en France et la Gironde fait partie de ces régions ou l’immobilier à toute son importance. Cependant, dans une région où la majorité du territoire est occupé par des vignobles, à l’heure actuelle peu d’agences immobilières sont en mesure d’intervenir sur la vente d’exploitation viticole et de surcroît peu d’entre elles sont en mesure d’évaluer un vignoble. Or, le contexte économique est difficile en ce moment et nul ne pourrait nous dire pour combien de temps encore. C’est pourquoi, il est nécessaire de diversifier son activité et notamment en se tournant vers des acquéreurs qui échappent peut être davantage à la crise comme c’est bien souvent le cas des investisseurs dans le monde viticole qui ont généralement des budgets plus importants que de simples acquéreurs et peuvent alors continuer à investir malgré la crise. La vente de propriété viticole se présente donc comme une alternative permettant de diversifier son activité dans un domaine peu exploité par les agences immobilière. Et cela permet également de répondre aux besoins de notre région dans laquelle les transactions de vignoble sont importantes et se font à présent de manière internationale. En effet, de nombreux étrangers viennent investir dans les vignobles bordelais et notamment les Chinois avec quelques exemples tels que le Château Mille Secousse et ses 106 hectares proche en appellation Côtes de Bourg racheté par M. Chen QU originaire de Chine, pour un montant de 3 200 000 euros ou le Château VIAUD d’une vingtaine d'hectares de vignes en appellation Lalande de Pomerol, racheté par le consortium chinois Cofco pour un montant de 10 millions d'euros. En effet, cet attirance de la Chine pour nos vignobles peut s’expliquer par leur goûts certains pour les plus grands vins de notre région, eux qui en sont devenus en 2010 les premiers clients avec 333 millions d’euros de vins importés dans leur pays dépassant ainsi le Royaume-Uni, la Belgique et l’Allemagne nos traditionnels clients. Pour conclure, le marché immobilier des transactions de propriétés viticoles n’est donc pas à négliger s’étendant à présent à l’échelle internationale. Cependant, ces transactions demandent beaucoup de professionnalisme et des connaissances spécifiques en matière viticole et notamment lors de l’estimation du vignoble qui doit tenir compte d’une multitude d’éléments techniques. Ainsi, nous allons étudier comment réussir à estimer une propriété viticole.

I Collecte des documents relatifs à l’exploitation (d’urbanisme, comptable, juridique…)

Tout d’abord, lors de l’estimation viticole il est important de collecter tous les éléments juridiques nécessaires. En effet, l’exploitation viticole correspond avant tout à une entreprise. Pour exploiter, on doit d’ailleurs être sous la forme d’une entreprise et les bénéfices seront imposés aux termes de bénéfices agricoles. Ainsi, tout acquéreur intéressé par l’achat d’un vignoble se questionnera sur la rentabilité de cette entreprise et la forme juridique de l’entreprise. L’achat d’une propriété viticole correspond à un investissement. C’est dans cette optique qu’il important de connaître tous les éléments juridiques, comptables ou lié à l’exploitation. Ainsi après avoir vérifié l’identité, la capacité et le titre de propriété du vendeur comme dans une vente classique, on va également prendre d’autres renseignements propres

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