L'actif patrimonial

L’ACTIF PATRIMONIAL

• Renvois aux biens dont une personne est propriétaire et aux droits dont elle peut être titulaire.

Concernant le fonds de commerce :

• Universalité de fait réunissant l’ensemble des éléments corporels (outillage, matériel, marchandise) et incorporels (clientèle, brevet, marques).
• Le code de 1807 ne faisait pas référence au fonds de commerce.
• Loi 2016 a modifié les règles applicables au fonds de commerce.

Concernant les éléments du fonds de commerce :

• Réunit plusieurs éléments corporels et incorporels. Ils ont toujours la nature de meuble au sens du droit des biens.

• Les éléments corporels :

• Le matériel et l’outillage 🡪 Éléments durablement affectés à l’exploitation du fonds et appartenant au commerçant.
• Les biens qui ne sont pas sa propriété, ne peuvent pas intégrer le fonds de commerce.
• Distinction des marchandises :  ce sont des objets destinés à être vendus à la clientèle ou transformé dans le cadre de l’exploitation commerciale. Ce ne sont pas des éléments stables du fonds de commerce et auront un régime spécifique.
• Cela peut ne pas appartenir au commerçant sous réserve d’une clause de réserve de propriété (=vendeur reste propriétaire des marchandises jusqu’à ce qu’il soit payé)

• Les éléments incorporels :

• La clientèle et le bail commercial sont les éléments fondamentaux

La clientèle :

• Ensemble des personnes qui de manière habituelle ou occasionnelle recourt au service d’un pro 🡪 Les commerçants en activité disposent d’une clientèle actuelle et certaine.
• C’est l’élément le plus important du fonds de commerce et qui va lui donner de la valeur.
• Lorsque le fonds de commerce est vendu, l’acquéreur souhaite conserver les clients.
• Sans clientèle commerciale : pas de commerce
• Elle permet au commerçant de bénéficier du statut des baux commerciaux 
• Distinction entre clientèle (véritablement attachés à l’entreprise) et achalandage (clients plus occasionnels, contractant en raison de l’emplacement) 🡪 La jurisprudence est réticente à distinguer les deux notions et l’achalandage est inclus dans la notion de clientèle.
• Elle doit présenter un caractère certain et actuel : Pas de fonds de commerce en présence d’une clientèle future ou éventuel ou si elle a disparu.
• Clientèle à caractère personnel : douter de l’existence d’un commerçant dont l’activité est sous la dépendance de l’activité d’une autre personne (commerce à proximité d’un supermarché) 🡪 désormais ce qui prime c’est l’autonomie de gestion.

Le bail commercial :

• La plupart des professionnels ne sont pas propriétaires des locaux qu’ils occupent.
• Le bail fait partie du fonds de commerce –> règles particulières très protectrice qu’on appelle le bail commerciale « propriété commerciale »

°Le bénéfice du statut :

• Article L145-1 indique les champs d’application du statut du bail commercial.
• La jurisprudence et la loi autorisent les parties a adopté conventionnellement le statut des baux commerciaux.
• Il faut un contrat de bail don les titulaires d’un contrat de concession immobilière (= contrat par lequel le propriétaire confie la jouissance de l’immeuble pendant une durée minimum a 20 ans) ne sauraient bénéficier de ce statut.
• On exclut aussi pour les conventions d’occupations précaires (= Confère à son titulaire la possibilité d’utiliser les lieux a titre précaire).
• L’immeuble doit être rattaché au fonds concerné
• Immatriculation du commerçant au RCS et si c’est un commerçant de fait, il risque de se voir priver du bénéfice de la protection.
• Commerçant doit être propriétaire d’un fonds de commerce dans les lieux loués.

° Le contenu du statut :

• La durée du bail : la durée de location ne peut être inférieur à 9 ans 🡪 Elle s’impose au bailleur. Pour le preneur, il est moins contraignant.

• Déspécialisation du bail : Les règles relatives a la modification du bail sont aussi favorable au locataire 🡪 Le locataire ne peut pas modifier la destination des lieux sans l’accord du bailleur 🡪 Différent dans la bail commercial, la déspécialisation simple est possible sans l’accord du bailleur avec l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire 🡪 pour déspécialisation plénière : A défaut d’avoir dans les 3 mois de la demande signaler un refus, il est réputé avoir acquiescé.

• Le loyer : Le montant du loyer est directement fixé par les parties lors de la conclusion du contrat 🡪 Liberté contractuelle. Le propriétaire peut exiger un « pas de porte » (= supplément de loyer, indemnité). L’une des parties tous les 3 ans peuvent solliciter la révision du loyer si les parties n’ont rien prévu (si clause d’indexation pas possible). On ne peut pas modifier les loyers en dépassant ce qui était l’indice trimestrielle du cout de la construction ou des loyers commerciaux. En cas de sous-location il est possible de déplafonner. Les parties peuvent stipuler une clause recette qui prévoit que les montants des loyers seront en fonction du chiffre d’affaire du preneur.

• Droit au renouvellement : droit le plus vigoureux. L145-8 du code de commerce. Permet au preneur d’exiger de rester dans les lieux en cas de refus d’une indemnité substantielle. Règle qui est dérogatoire : Ne dois pas pouvoir être écarté en fin de contrat par son bailleur, il doit pouvoir continuer son exploitation. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit payer au locataire une indemnité d’éviction. Pour garantir cette indemnité, le locataire bénéficie d’un droit de rétention (maintenir dans les lieux jusqu’à ce que l’indemnité soit versée). Droit qui ne bénéficie qu’aux locataires. Pour bénéficier de ce droit, il faut exploiter le fonds. On peut être confrontée a trois situations :

° Propriétaire donne congé au locataire : il doit donner 6 mois à l’avance et doit être donnée par acte extra judiciaire et donné les motifs du congé. Le code autorise de donner congé au locataire en faisant une offre de renouvellement avec modification du prix du bail.

° Le locataire prend l’initiative du renouvellement : doit faire la demande dans les 6 mois qui précède l’expiration du bail. Doit être signifié par acte huissier qui doit indiquer que faute de réponse du bailleur dans un délai de 3 mois le renouvellement sera réputé accepter. Délai de 2 ans pour contester le refus ou demander le paiement de son indemnité d’éviction.

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