Le consensualisme

Le consensualisme

s’agissant du contrat de vente le consentement à vendre ou à acheter peut en dehors de tout formalisme revêtir différentes formes

peut s’étaler dans le temps objet d’une formalisation progressive,

il existe certaines limites à la liberté contractuelle, de vendre et d’acheter qui en réalité vont découler de la loi.

section 1 : les limites conventionnelles à la liberté de vendre et d’acheter

ménager la possibilité de s’engager que progressivement, dans ce cas, selon le principe de lib contractuelle les parties au contrat de vente définitif vont pouvoir s’imposer certaines restrictions à leur droit de vendre ou d’acheter par les mécanismes d’avant contrat;

à côté de ces aménagements : d’autres situations dans lesquelles c’est la loi elle même qui impose au parti des restrictions dans la liberté de vendre ou d’acheter

I - l’existence d’un engagement de vendre ou d’acheter

= avant contrats : contrat préparatoire au contrat de vente définitif

Très utilisé en matière de vente, permettent aux parties qui souhaitent réfléchir avant de s’engager définitivement sur le terrain de la vente de formaliser la vente de manière progressive.

Diversité des avants contrats

ce sont avant tout des CONTRATS : l’engagement de vendre ou d’acheter est contractuel selon le principe de l’effet obligatoire du contrat il doit être exécuté

quels sont les effets de l’avancée de tel ou tel avant contrat

A les promesses unilatérales

art 1124.1

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

correspond au prix de la levée de l’option : manque à gagner du promettant qui n’a pas pu finalement mettre son produit à la vente

2 catégories de promesse unilatérale :

-promesse unilatérale de vendre : vente d’un bien PUV

-promesse unilatérale d’achat : achat d’un bien PUA

= véritable contrat destiné à préparer la vente définitive

Contrats à proprement parler qui mettent l’engagement de vendre : le promettant

toutes ces promesses contiennent par ailleurs un droit d’option qui est offert au bénéficiaire qui pourra exercer ou non de manière libre pourra décider de former le contrat de vente

il faudra que tous ceux qui s’engage dans cette promesse unilatérale : capacité juridique de conclure le contrat au moment où ils s’engagent

art 1124

PUA : Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme.

PUV :

par principe s’assimile dans le champs du consensualisme lorsqu’elle porte sur un immeuble, un fonds de commerce ou droits immobiliers doit être enregistré dans les 10 jours qui suivent sa conclusion, mesure destinée à l’administration fiscale

si une promesse unilatérale de vente est conclue pour une durée supérieure à 18 mois, on estime qu’elle doit être réalisé par acte authentique prévoit une indemnisation à 5% du prix de la vente

cette indemnité d’immobilisation : prix versé par le bénéficiaire au promettant si il décide de ne pas lever l’option c la contre partie de l’exclusivité que le promettant accordant au bénéficiaire dans le cadre de la réalisation de la vente définitive

si ne lève jamais l’option

rééquilibrer

si l’exclusivité dure un temps

obligatoire

Alors que PUV inf à <&! mois cette indemnité ne vient pas modifier la nature de la promesse elle demeure unilatérale simplement on estime que la promesse est réalisée dans ce contexte à titre onéreux

Promesse unilatérale : contrat

rétracter le consentement

on peut estimer à ce titre que le promettant a pris un engagement ferme et définitif

Put longtemps la jurisprudence c cristallisé autour d’un arrêt

cruz

15 décembre 1993

la CdeC une personne promettant qui se rétracte pdt le délai d’option n’était redevable que de DI

pour la victime de cette défaillance

S’agissant des droits de préemption et de retrait, certains nombres posés en faveur de l’intérêt général, et on identifiera comme relié à cet intérêt général les droits accordés à l’état ou aux collectivités afin de leur permettre de mener une politique foncière essentiellement pour des raisons tenant de l’urbanisme ou à la protection de l’environnement. (dépasse l’intérêt particulier

S’agissant des droits de préemption, dans la procédure, pour toutes ventes d’immeubles, celui qui a l’intention de vendre devra d’abord interroger la collectivité territoriale, généralement la commune qui dispose d’un droit de préemption, en l’informant de son intention d’aliéner et en lui demandant si elle entend exercer son droit de préemption, cette première étape est« la déclaration d’intention d’aliéner DIA ». Ds cette déclaration : notion du bien et prix de l’aliénation, si le bénéficiaire du droit de préemption entend acquérir il doit le faire au prix fixé par le vendeur (pas au prix inférieur). si le bénéficiaire décide de préempter ou pas il n’y a pas de justification à donner.

il existe également des droits de préemption dans l’hypothèse de ventes de fonds ruraux. ces droits s’agissant de la possibilité d’acquérir un fond rural sont posés à la faveur des sociétés, sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural SAFER  : que des émanations de l’état et destinées à assurer le remembrement rural. faire en sorte que les fonds soient pourvus et exploités. + d’autres droits de préemption dans le cadre privé dans un but de protection, en matière d’immeubles à usage d’habitation : plusieurs catégories de droit de préemption (en faveur du locataire déjà en place pour le propriétaire qui veut vendre). pour protéger le locataire droit de préemption art 15 de la loi 6 juillet 1989il s’agit d’accorder un droit de préemption et de retrait par le locataire : en réalité quand un propriétaire qui a donné son bien à bail a décidé de le vendre à l’arrivée du terme, il doit délivrer congé à son locataire, moyennant un préavis d’au moins 6 mois. le congé est considéré comme un acte formaliste qui met fin au bail et dans lequel le bailleur doit indiqué qu’il a l’intention de vendre le logement, l’intention d’aliéner le logement, le prix et les modalités de la vente projetée art 15.2). ce congé revêt 2 fonctions : il contient 2 intentions : volonté de mettre fin au bail et volonté d’émettre une offre de vente à la faveur du locataire, il dispose ensuite d’un délai de deux mois pour accepter cette offre, si accepte, vente au profit du locataire. ce congé / cette offre de vente au travers de ce congé est une atteinte à la liberté de vendre car le bailleur ne pourra pas s’adresser à l’acquéreur de son choix, il devra proposer le bien au locataire loi 19899 : véritable loi de préemption à la faveur du locataire (intérêt privé du locataire) : dimension d’intérêt général, défense de l’idée d’assurer la défense du droit au logement (objectif à dimension collective). si le bailleur décide de s’adresser à un tiers pour formaliser la vente, on considère que le locataire est fondé à se substituer à l’acquéreur du logement. Finalement c’est une hypothèse de retrait qui peut être mise en oeuvre.

...