LE STATUT DE LA COPROPRIETE ET LOT DE COPROPRIETE

La Copropriété -  14/12/2013

Introduction : actualité Loi ALUR

THEME 1 -  LE STATUT DE LA COPROPRIETE ET LOT DE COPROPRIETE

I – Le Statut de la copropriété

Introduction : la naissance du statut de la copropriété

        Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. ce sont des textes qui ont été retouchés depuis les années 65-67 mais à la marge. Pas de grande restructuration.

        Matière complexe car c'est en même temps du droit des biens et du droit des contrats ainsi que du droit complexe des biens et du droits complexe des contrats.

A – Statut obligatoire  :

        La loi de 1965 est en grande partie une loi d'ordre public. Mais tous les articles de cette loi ne sont pas d'ordre public. Art 43 de la loi de 1965 cite tous les articles de la loi qui sont d'ordre public. Il y a des hypothèses ou on ne peut pas utiliser d'autres règles que les règles de la copropriété.

        Le statut obligatoire est défini à l'article 1er de la loi de 1965. il y a trois conditions cumulatives pour que le statut soit obligatoire. Sinon libre d'appliquer ce statut ou un autre.

• il faut être en présence d'un immeuble bâti,

• il doit être divisé en lots,

• il doit appartenir à plusieurs personnes.

1. Immeuble bâti

Cette condition pose peu de difficultés. En l'absence de bâtiment, il ne peut pas y avoir application de la loi de 1965. cela ne veut pas dire que l'on ne peut pas fait un état descriptif de division mais on ne pourra pas appliquer le statut de la copropriété. Un terrain nu n'est pas soumis au statut de la copropriété par contre le terrain annexe à un immeuble bâti lui sera soumis.

La cour de cassation fait la distinction entre un immeuble bâti et un immeuble achevé. Il existe un statut spécifique pendant la période de construction. Donc par bâti, il faut entendre un immeuble achevé.

La cour de cassation nous dit qu'il y a achèvement quand l'immeuble peut être utilisé conformément à sa destination ou tout du moins que certaines parties d'immeuble (lots) peuvent être utilisés conformément à cette destination (ce ne sera pas forcément la date de réception des travaux). La cour de cassation précise que s'il y a un contentieux ce sont les juges du fonds qui vont apprécier au cas par cas s'il y a achèvement ou non.

Difficultés lorsque sur une même parcelle, on a plusieurs bâtiment : la loi de 1965 pourra t elle s'appliquer qu'au bâtiment achevé ??? réponse claire, la cour de cassation affirme que le statut de la copropriété s'applique à l'ensemble du programme de construction dès lors qu'un premier immeuble se trouve achevé et que deux personnes différentes sont propriétaires des lots.

Par groupe d'immeuble bâtis on appelle ca les copropriétés verticales et horizontales. La loi de 1965 ne fait de différenciation entre les deux.

2. Immeuble bâti divisé en lot

Selon la loi de 1965, le lot de copropriété est composé d'une partie privative et une quote part de parties communes. La partie privative est nécessairement un droit de propriété individuel exclusif alors que les parties communes constitue ou représentent des droits indivis entre tous les copropriétaires.

Les notaires ont créé des lots avec un droit de jouissance exclusive + une quote part de parties communes : surtout utilisé pour les places de parking, jardin, terrasse... on peut céder un droit de jouissance ce n'est pas un problème mais dans ce cas on ne cède pas un lot. La cour de cassation (6 nov. 2002) affirme que la partie privative d'un lot ne peut pas être constituée d'un droit de jouissance exclusif, le droit de jouissance n'étant pas un droit de propriété. Arrêt du 6 juin 2007 qui reprend la même formule (véritable arrêt de principe). Qu'elles en sont les conséquences ??? si ce n'est pas un lot, son copropriétaire n'est pas copropriétaire, il n'a pas à voter. Mais si on n'est pas copropriétaire, on ne paye pas de charges. La loi de carrez ne s'y applique pas.

Donc attention, si un lot comprend le droit de jouissance exclusif d'un parking, il ne pourra être vendu séparément.  Pour palier ca, il faudrait jouer sur le terrain de l'erreur de qualification juridique au moment de l'établissement du RCP. Il faudra faire une nouvelle répartition des charges et un nouveau RCP.

1. Immeuble appartenant à plusieurs personne

Il faut que l'immeuble appartienne à plusieurs personnes donc deux personnes suffisent. Dès que le premier lot, est vendu, le statut de la copropriété s'applique car le promoteur est encore propriétaire du reste. À l'inverse, la réunion de tous les lots entre les mains d'une personne fait disparaître le statut de la copropriété. La cour de cassation est venu préciser u'on doit appliquer les règles de droits communs des personnes morales, la personnalité morale va survivre pendant toute la phase nécessaire à la liquidation.

        Ces trois conditions sont nécessaires et suffisantes. Si l'une d'entre elle n'est pas remplie, le statut ne s'applique pas. Attention, si ces conditions sont remplies mais qu'on a pas de RCP ou de EDD, le statut de la copropriété s'applique quand même.

B  - Statut facultatif

        Article 1er alinéa 2 de la loi de 1965, lorsque l'on est en présence d'un ensemble immobilier composé de terrains, d'aménagements et de services communs avec des parcelles bâtis ou non, la loi de 1965 ne s'applique que 's'il n'existe pas de conventions contraires.

1. Notion d'ensembles immobiliers

        Différence entre immeubles bâtis et ensembles immobiliers. Dans la loi on ne trouve pas de distinction. On sait juste pourquoi cet alinéa 2 a été construit pour les grands ensembles (Immeuble + maisons + centre commercial...). C'est la jurisprudence qui a dégagé un critère. Le critère est le suivant : si on est en présence d'un ensemble homogène de droits sur le sol alors, nous sommes en présence d'un groupe d'immeubles bâtis. En revanche lorsqu'il y a des droits hétérogènes sur le sol on est en présence d'un ensemble immobilier.

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