Le caractère traditionnel de la copropriété

Vente> et inexistence du règlement de copropriété Dans une affaire de <vente> immobilière où l'acquéreur n'avait pas été prévenu de l'inexistence du règlement de copropriété par le vendeur, ni par l'agent immobilier et s'était alors refusé à signer l'acte authentique, la cour d'appel de Paris a estimé que l'existence du règlement constituait une qualité substantielle de la chose, objet de la <vente>. Et elle a jugé que l'acquéreur, ayant commis une erreur sur cette qualité substantielle, était en droit de demander que soit prononcée la nullité du compromis de <vente> sur le fondement de l'article 1110 du code civil (énonçant l'erreur sur la substance comme cause de nullité des conventions). L'agence immobilière a été condamnée pour avoir failli à son obligation de renseignement et de conseil car elle aurait dû au moins informer l'acquéreur de l'absence de règlement de copropriété ( CA Paris, 2e ch., sect. A, 4 janv. 2000 : AJDI 2000, p. 264 ; D. 2000, somm., p. 219, obs. Ch. Atias : Loyers et copr. 2000, comm. n° 152).

En revanche, la Cour de cassation considère que la décision de l'assemblée générale de vendre une <partie> <commune> seulement identifiée par sa superficie et sa localisation dans l'immeuble moyennant un prix déterminé, en laissant au syndic la faculté de présenter à la prochaine assemblée générale la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par la création du nouveau lot constitue une <vente> parfaite entre les <parties>, sauf à créer une condition suspensive de l'approbation des nouveaux millièmes de copropriété dus à la création du nouveau lot ( Cass. 3e civ., 22 sept. 2010, n° 09-68.967, n° 1158 FS - P + B). Dans une autre décision, la Haute juridiction a également considéré qu'un copropriétaire pouvait valablement vendre son lot dès lors qu'il est individualisé et qu'aucune confusion n'est possible avec les lots d'autres copropriétaires ( Cass. 3e civ., 17 nov. 2010, n° 10-11.287, n° 1357 FS - P + B). Voir l'étude «<Ventes> d'immeubles».

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Portée du règlement de copropriété face aux accords collectifs de location Le principe de l'effet relatif des contrats règle la question de la prévalence du règlement de copropriété sur les accords individuels conclus par le copropriétaire (cession ou location) (v. nos 138 et s.).

Il est cependant permis de s'interroger dans le cas des accords collectifs de location, qui peuvent contenir des dispositions concernant la maîtrise de l'évolution des charges récupérables ou encore l'amélioration et l'entretien des parties communes, sujets qui sont également traités dans le règlement de copropriété.

Aucune disposition normative ne précise la portée de ces accords collectifs de location, définis par les articles 41 ter et suivants de la loi du 23 décembre 1986 auxquelles renvoient les dispositions de la loi du 26 juillet 1989. Il est néanmoins permis de penser que le statut de la copropriété prévaut sur ces accords collectifs (v. l'étude «Baux d'habitation et mixtes»). En effet, les anciennes dispositions de la loi du 22 juin 1982 prévoyaient que les clauses du règlement de copropriété l'emportaient sur toutes les clauses des accords collectifs de location. Il semblerait que ce soit à la suite d'un simple oubli du législateur que ces dispositions n'aient pas été reprises.

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Portée du règlement de copropriété face à la domanialité publique Le statut de la copropriété, et a fortiori une stipulation du règlement, ne peut faire échec à l'inaliénabilité et l'insaisissabilité d'un bien appartenant au domaine public, si celui-ci existe antérieurement à la mise en copropriété. Seule la procédure de déclassement des ouvrages publics, prévue aux articles L. 2141-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques permet de soumettre ces ouvrages au statut de la copropriété ( Cass. 1re civ., 25 févr. 2009, n° 07-15.772, n° 187 FS - P + B).

Section 2 : Caractère conventionnel du règlement de copropriété

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Attribution légale du caractère conventionnel La loi de 1965 attribue expressément au règlement la nature d'une convention ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8). Cette disposition ne peut cependant pas être prise au pied de la lettre. En effet, elle ne serait absolument vraie que si le règlement était établi, en toute hypothèse, avec le consentement de tous les copropriétaires ou si, tout au moins, il était dressé à l'avance par l'un d'eux ou par un tiers, par exemple le promoteur de la construction de l'immeuble, et était ensuite accepté par tous.

Or, s'il en est ainsi la plupart du temps, parfois, on le verra, c'est seulement une majorité de copropriétaires qui l'établit (v. n° 18). Il résulte même de l'article 3 du décret de 1967 qu'il peut être soit un acte conventionnel, soit un acte judiciaire ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 3) (v. n° 12). Mais il demeure un acte juridique de droit privé, générateur de droits et d'obligations, dans lequel le caractère contractuel est, au moins sur le plan pratique, et en raison de la rareté des cas où il n'est pas accepté par tous les copropriétaires, prédominant.

Aussi, s'il définit les droits et obligations des copropriétaires entre eux et à l'égard du syndicat en vue d'obliger tous ceux qui ont simultanément la qualité de copropriétaire, il ne saurait régir les contrats de vente passés par un copropriétaire ni régler les rapports personnels entre un copropriétaire et une personne qui ne l'est plus ou pas encore. Et, inversement, les stipulations d'un acte de vente sont sans effet à l'égard du syndicat et des copropriétaires lorsqu'elles comportent une modification du règlement de copropriété ( Cass. 3e civ., 4 janv. 1990, n° 88-13.136 : Administrer, oct. 1990, p. 50, note Guillot). Sur les effets du règlement, voir nos 127 et suivants.

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Interprétation du règlement par

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