Commentaire d'arrêt Cass. Civ. 1e, 26 septembre 2018

Arrêt Cass. Civ. 1ère, 26 septembre 2018

Par acte authentique des 31 mars et 4 avril 2008, un promettant, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, a consenti à une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble au montant de 4 100 000€. Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10% du prix de vente a été convenue au cas où l’option ne serait pas levée avant le 30 juin 2008. Sur ce montant, la somme de 205 000€ a été versée par l’agent immobilier au notaire pour le compte du bénéficiaire. L’option n’ayant pas été levée, le notaire a versé la somme prêtée au promettant. L’agent immobilier assigne le bénéficiaire en remboursement de la somme prêtée.

La Cour d’Appel a débouté l’agent immobilier de sa demande sur le fondement de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 qui interdit un agent immobilier de recevoir, détenir, et remettre une somme d’argent sans mandat exprès. L’agent immobilier se pourvoi en Cassation.

Un agent immobilier ayant violé une disposition d’ordre public en accordant un prêt, bien que consenti, peut-il obtenir le remboursement de la somme versée?

Selon le moyen du pourvoi, la Cour d’Appel a violé la loi 70-9 du 2 janvier 1970 interdisant à une agent immobilier de recevoir, détenir, ou remettre une somme d’argent sans mandat exprès en déclarant le prêt par l’agent immobilier illicite, car cette loi ne s’applique pas à un contrat de prêt, et que ce type de contrat contient l’obligation de remboursement par l’emprunteur de la somme versée. La Cour d’Appel aurait donc violé les textes susvisés en déclarant le prêt par l’agent immobilier illicite car établit sans mandat exprès, tandis qu’un contrat de prêt insinue que le prêt doit être remboursé.

La Cour de Cassation confirme l’arrêt de la Cour d’Appel en statuant que l’agent immobilier, ne disposait que d’un mandat non-exclusif de vente et non d’un mandat écrit par la bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente autorisant l’agent immobilier à déposer des fonds prêtés en les remettant au

notaire. La Cour de Cassation établit que le prêt par l’agent immobilier est illicite au titre de la loi 70-9 du 2 janvier 1970.

Cependant, la Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel en établissant que celle-ci n’a pas tiré les bonnes conclusions de la constatation du caractère illicite du prêt. En effet, la Cour de Cassation énonce que le caractère illicite, mais non immoral du prêt n’interdisait pas l’agent immobilier de se prévaloir de son droit de restitution de la somme prêtée, conformément à l’ancien article

1902 du code civil. La Cour de Cassation casse l’arrêt de la cour d’appel seulement en cette disposition.

Après avoir qualifié le contrat souscrit par l’agent immobilier d’illicite (I) la Cour de Cassation applique une sanction en articulant le principe de d’ordre public et des bonnes moeurs (II).

I. la qualification du contrat comme “illicite”

A. Une obligation violant une disposition d’ordre public

La loi 70-0 du 2 janvier 1970, aussi appelée loi Hoguet, interdit à un agent immobilier de recevoir, détenir, et remettre une somme d’argent sans mandat exprès. Ces dispositions s’appliquent aux “conventions portant sur la vente d’un bien” ou sur les conventions citées au premier article de celle-ci. La violation de cette loi est donc illicite. De plus, d’après l’ancien article 1108 du code civil, une cause licite dans l’obligation est une condition essentielle pour établir la validité du contrat. En l’espèce, le contrat de prêt souscrit par l’agent immobilier est contraire à la loi Hoguet car l’agent immobilier a agit en qualité de prêteur, qualité dont il n’est pas censé disposer au titre de la loi Hoguet. La Cour de Cassation a donc correctement statué que la licéité du contrat n’était pas établie.

B. la sanction appliquée par la Cour d’Appel

D’après l’ancien

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