Location

Les différents régimes juridiques de la location

De nombreux régimes locatifs renforcent le droit de la location à usage d'habitation. Dans ce contexte juridique, on distingue le régime du droit commun et les régimes spécifiques.

1. Le régime de droit commun ou régime général

Ce sont les dispositions de la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui fixent les règles s'appliquant aux locaux neufs ou anciens, non meublés, à usage d'habitation principale (ou mixtes : professionnel et habitation). Ces dispositions ont été complétées par la loi du 13 décembre 2000, dite loi « SRU » (Solidarité et Renouvellement Urbains).
La loi prévoit notamment que le bail est signé pour une période déterminée – 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou les SCI familiales, et 6 ans pour les bailleurs personnes morales - et est reconduit tacitement sauf congé donné par le bailleur au moins 6 mois avant l’échéance « justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » ; le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment sous réserve de respecter un préavis de 3 mois.
D'autre part, si la fixation du loyer est libre à chaque changement de locataire, sa révision et son réajustement éventuel lors du renouvellement sont strictement encadrés.
Enfin, l'accès général à la location n'est clairement soumis à aucune condition de ressources. Toutefois, dans la pratique, le propriétaire exigera que l'ensemble de vos revenus représente au moins le triple du montant du loyer et des charges. Il est en droit de vous demander des documents le justifiant, à l’exclusion de la carte d'assuré social, de copies de relevés ou d’attestation de bonne tenue de compte bancaire ; dans le cadre de la lutte contre les discriminations, il ne peut également vous demander de photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité.
Si les ressources sont insuffisantes, ou insuffisamment assurées, le propriétaire ou son représentant peuvent demander l’apport d’une caution.

1. Les régimes spécifiques

Les types de logements qui suivent n'entrent que partiellement dans le champ d'application de la loi Mermaz.

1. Les logements HLM : ils sont attribués sous certaines conditions d'occupation et de ressources qui sont révisées le 1er janvier de chaque année. En revanche, si vos ressources augmentent après votre entrée dans les lieux, votre occupation ne sera pas remise en cause mais vous devrez au delà d’un certain seuil acquitter un surloyer.
2. La location à loyer taxé : ce type de location concerne certains logements construits avant le 1er septembre 1948 (la loi de 1948 fut la première à protéger les locataires en leur assurant un droit au logement). Aucune condition de ressources ne régit les locaux soumis à cette loi, mais une valeur locative leur est imposée, calculée en fonction de la surface de l'appartement, des équipements et de l'entretien de l'immeuble. La loi du 23 décembre 1986 (loi « Méhaignerie ») a organisé la « sortie » des locaux soumis à cette loi à l’exception des catégories les plus basses, sous conditions de ressources des locataires et sous réserve de conditions minimales de confort et d'habitabilité redéfinies par un décret du 6 mars 1987.
3. La location à loyer plafonné : sont concernés par ce régime les locaux construits après 1948 et qui ont été financés à l'aide d'un prêt du Crédit Foncier de France. On distingue dans cette catégorie les logements économiques et familiaux construits avant 1964, ceux édifiés après cette date à l'aide d'un prêt spécial immédiat, les immeubles à loyers moyens et les logements situés en secteur sauvegardé ou en périmètre de restauration immobilière. Pour pouvoir bénéficier de ces loyers plafonnés, le locataire est néanmoins soumis à des conditions de ressources et doit occuper le logement à titre de résidence principale.
4. La location à loyer conventionné : ce dispositif s'applique lorsque le propriétaire-bailleur a obtenu une aide de l'Etat pour financer ou améliorer un logement locatif. En contrepartie, le propriétaire s'engage à le louer à un tarif plafonné pendant une durée au moins égale à neuf ans. Les occupants des logements ouvrant droits à l'aide de l'État peuvent bénéficier de l'APL (Aide Personnalisée au Logement), versée directement au bailleur et déduite du loyer demandé.
5. Les locations meublées : les logements meublés sont expressément exclus de la loi Mermaz. Ils peuvent relever de la loi de 1948. Si ce n'est pas le cas, le contrat de location relève du seul Code civil et offre une grande liberté au bailleur pour fixer ses conditions : durée du bail, dépôt de garantie, charges locatives…

La location meublée est toutefois encadrée lorsque le logement est destiné à l’habitation principale du locataire : c’était le cas depuis plusieurs années dans le cas où le propriétaire bailleur louait « habituellement » plus de quatre logements meublés. Mais ces dispositions ont été étendues par la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale à toutes les locations meublées destinées à l’habitation principale. Le bail doit être écrit et doit être d’un an minimum, sauf lorsque la location est faite à un étudiant : dans ce cas il peut être de 9 mois. Egalement dans ce régime le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, sauf dans le cas de l’étudiant, il a droit au renouvellement de son bail sauf reprise ou vente par le propriétaire.
Attention : dans les autres cas (bail de résidence secondaire notamment), lorsque le bail ne prévoit pas que le locataire puisse donner congé en cours de bail, le loyer et les charges sont dus jusqu’à l’échéance contractuelle !
Enfin, dans tous les cas, le propriétaire, même lorsqu’il est tenu au renouvellement, peut augmenter librement le loyer à l’échéance du bail.
Pour qualifier le logement meublé, l’ameublement et l’équipement ménager (vaisselle, équipement de cuisine, ustensiles de ménage) doivent être suffisants pour permettre à l’occupant de s’y installer en n’y apportant que ses effets personnels !

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