Commentaire D'arrêt détaillé, Ch. Mixte 26 Mai 2006: la sanction prononcée en cas de violation du pacte de préférence

Un pacte de préférence est un contrat unilatéral qui oblige celui qui le souscrit, le promettant, à proposer à une personne, le bénéficiaire, la conclusion d’un contrat avant de le proposer à toute autre personne.

C’est un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 relatif à la sanction prononcée en cas de violation du pacte de préférence.

En l’espèce, une parcelle d’un bien immobilier a été transmise par un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence. Par la suite, l’acquéreur, devenu le promettant, a vendu la parcelle par un acte notarial à une société, sans en informer la bénéficiaire initiale.

La bénéficiaire du pacte de préférence demande sa substitution dans les droits de l’acquéreur et le paiement de dommages et intérêts en invoquant la violation du pacte de préférence. La Cour d’appel rejette la demande des bénéficiaires tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société. Ces derniers se pourvoient alors en cassation.

Les demandeurs au pourvoi estiment que l’obligation de faire se résout en dommages et intérêts au sens de l’article 1142 du Code civil. Ensuite, ils estiment qu’un pacte de préférence s’analyse en l’octroie d’un droit de préemption et donc en une obligation de donner dont la violation doit entrainer l’inefficacité de la vente conclue avec le tiers et en la substitution d’un bénéficiaire du pacte de préférence à l’acquéreur. Donc, selon les bénéficiaires du pacte, cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat. Ainsi, en refusant la substitution, la Cour d’appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du Code civil. Pour finir, les demandeurs au pourvoi invoquent qu’en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques. La Cour d’appel a ainsi violé le décret du 4 janvier 1955 en subordonnant le prononcé de la vente à l’existence d’une faute commise par l’acquéreur.

Il est demandé à la Cour de cassation si le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut obtenir sa substitution dans les droits de l’acquéreur quand un contrat de vente est conclu entre un promettant et un tiers en fraude de ce pacte ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi et admet que le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur. Cela peut se faire à l’unique condition que le tiers ait eu connaissance de l’existence du pacte de préférence quand il a contracté et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Ainsi, la Cour de cassation confirme la solution de la Cour d’appel qui a déduit qu’il n’était pas démontré que la société était au courant que la bénéficiaire souhaitait se prévaloir de son droit de préférence et que donc, la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation envisage les sanctions qui peuvent être prononcées en cas de non respect par le promettant du pacte de préférence (I) mais ces sanctions ne peuvent être appliquées que si le tiers a eu connaissance, quand il a contracté avec le promettant, de l’existence de ce pacte de préférence ainsi que de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (II).

I. Les sanctions en cas de non respect du pacte de préférence

Quand un promettant conclu avec un tiers un contrat alors même qu’un pacte de préférence exigeait que le promettant propose en premier lieu l’achat du bien au bénéficiaire, alors ce dernier peut demander le paiement de dommages et intérêts (A) ainsi que l’annulation du contrat passé avec le tiers et obtenir sa substitution à l’acquéreur (B).

A. L’allocation de dommages et intérêts

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