Commentaire d'arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 23 juin 2021

Nous sommes en présence d’un arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 23 juin 2021, qui vient préciser le caractère de la promesse de vente ainsi que son régime d’application.

En l'espèce, les propriétaires d'un appartement ont consenti à une promesse de vente le 1e avril 1999. Il était précisé que la levée de l'option permettant la réalisation de la vente ne pouvait s’effectuer qu'après le décès de la précédente propriétaire.

Le 17 février 2010, la propriétaire actuelle devenue l’unique propriétaire après son divorce, s’est rétracté de cette promesse. Toutefois, après le décès de l'ancienne propriétaire, les acquéreurs du bien ont levé l'option le 8 janvier 2011. Les acquéreurs ont assigné la propriétaire actuelle au moyen de refus de réalisation de la vente promise.

La Cour de cassation s’étant déjà prononcé sur cette affaire dans un arrêt rendu le 6 décembre 2018, a renvoyé celle-ci devant la Cour d’appel de Lyon.

Dans un arrêt du 19 mai 2020, la Cour d’appel s’est prononcée et retient que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci demeure parfaite.

La propriétaire, mécontente décide de former un pourvoi en cassation. Elle soulève le fait que, dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire postérieurement à̀ la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, ainsi la réalisation forcée de la vente ne peut donc être ordonnée.

Ce pourvoi est rejeté sur le fondement de son obligation de faire résultant de sa promesse unilatérale de vente.

En effet dans son alinéa 2, l’article 1124 a consacré le principe de l’exécution forcée soulignant le fait que le bénéficiaire peut lever l’option et demander l’exécution du contrat de vente, quand bien même le promettant aurait notifié son intention de se rétracter.

La rétractation, pendant le cours du délai de levée d’option, est donc sans effet sur la concrétisation de la vente.

En revanche, avant la réforme de 2016, la Cour de cassation avait rendu un arrêt qui dispose que la violation par le promettant, de son obligation de faire ne peut conduire qu'au versement de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et non la réalisation forcée de la promesse de vente.

L’arrêt opère donc un revirement de jurisprudence sur le problème de la sanction de l’inexécution de la promesse unilatérale de vente par le promettant.

La question qui se pose est la suivante : La rétractation du promettant postérieure à la levée d’option par les bénéficiaires dans les délais convenus peut-elle être sanctionnée par la réalisation forcée de la vente promise en vertu d’un contrat de promesse unilatérale conclu antérieurement à la réforme du 10 février 2016 ?

La question de la sanction du promettant dû à sa rétractation est une des questions principales de cet arrêt, nous verrons comment le droit évolue à ce sujet (I), et comment celui-ci s’applique à des situations antérieures à son entrée en vigueur (II).

1. La sanction de la rétractation du promettant : l’évolution du droit

1. Avant l’ordonnance du 10 février 2016

En application de dispositions telles que les anciennes rédactions des articles 1101, 1134, et

1583, la Cour de cassation considérait que tant que le bénéficiaire de la promesse n’avait pas levé l’option, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire, en sorte que la levée de l’option postérieure à la rétractation de la promesse excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait pas avoir lieu. Ainsi la rétractation du promettant ne pouvait conduire uniquement au versement de dommages et intérêts.

Par conséquence, l’exécution forcée du contrat est refusée. En effet, la Cour de cassation a rendu un arrêt le 15 décembre 1993, qui approuve la décision de la Cour d’appel d’avoir refusé l’exécution forcée. La Cour considère que la rétractation quelle se fasse dans le délai ou hors délais conduit à une sanction de dommages et intérêts.

Cette décision a fait naitre des critiques notamment sur la question du consentement des parties. Le consentement des 2 parties se fait lors de la conclusion de la promesse de vente. Des lors que cette promesse est donnée, le promettant doit s’engager, son consentement est déjà donné. Donc la formation du contrat définitif ne dépend donc en principe que du consentement du bénéficiaire, par sa levée de l’option, et non du maintien de celui du promettant.

La Cour de cassation garde sa position jusqu’à l’ordonnance de 2016.

1. Après l’ordonnance du 10 février 2016

La condamnation de la jurisprudence antérieure excluait de sanctionner la rétractation du promettant par l’exécution forcée.

Mais depuis l’ordonnance de 2016 entrée en vigueur le 1 octobre 2016, l’article 1124 alinéa 2 dispose que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Ce nouveau texte précise explicitement que le consentement du bénéficiaire est le seul élément qui fait défaut pour que le contrat promis soit formé. Cet article donne donc raison aux vives critiques de la jurisprudence Cruz.

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