Cours BTS Profession immobilière "obligation en matière d'expulsion et de prévention"

OBLIGATION EN MATIERE D’EXPULSION ET DE PREVENTION

La procédure d’expulsion locative :

L’expulsion locative n’arrive pas qu’aux autres… Ce n’est pas une fatalité : il faut agir rapidement pour pouvoir anticiper les effets de la procédure d’expulsion. A chaque étape, mieux vaut conserver un contact régulier avec son locataire plutôt que laisser la situation perdurer.

Les étapes de la procédure d’expulsion :

On recense 3 motifs d’une résiliation de bail qui sont motivées par des manquements aux obligations contractuelles du bail :

• Impayés de loyer (et/ou charges)
• Troubles du voisinage
• Défaut d’attestation d’assurance

Le locataire est le premier responsable de cette situation et il reste, à ce titre, l’acteur central de l’évolution de la procédure : son adhésion est donc nécessaire à la mise en œuvre de toute mesure d’accompagnement social liée au logement.

Quelles que soient les démarches engagées, elles devront toujours s’accompagner d’une reprise des règlements des échéances courantes afin d’afficher sa volonté de régulariser la situation locative (exemple : loyer non honoré 1 ou 2 mois puis reprise) …

La CCAPEX : Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions est désormais sollicitée lors de chaque procédure en expulsion. (Mise en place avec la Loi ALUR). Elle a compétence en matière de coordination des actions de prévention des expulsions dès l’apparition des premiers impayés. La CCAPEX émet des préconisations et des avis au vu des éléments d’appréciation des situations locatives présentées.

Elle peut être saisie par :

• Les services sociaux
• Les bailleurs
• Les locataires

Elle réunit les partenaires de la prévention : Etat, Département, CAF, Banque de France, Bailleurs, CCAS, Associations de Locataires, Représentant des Structures d’Hébergement…

On recense plusieurs raisons d’un loyer non payé comme :

• L’insuffisance de ressources (baisse, irrégularité, retards de versements)
• Poids de l’endettement (par rapport aux ressources disponibles et aux charges à assumer)
• Charges imprévues (non budgétées)
• Difficulté à gérer son budget
• Contentieux avec son bailleur (suspension paiement des loyers et/ou charges : régime juridique spécifique).

RAPPEL : La signature d’un bail de location (Loi 89-EtudiantBail mobilité…) engage le locataire. Il procure des droits et impose des obligations dont celle de payer son loyer tous les mois à l’échéance convenue. A défaut, le locataire risque la résiliation de son contrat de bail.

Les différentes solutions :

• Reprise du paiement des loyers et charges
• Solliciter un plan d’apurement des impayés
• Rencontrer un(e) assistant(e) social(e) pour obtenir des aides (évaluer la situation financière, surendettement)
• Vérifier que l’allocation logement est bien versée à l’ADB/Bailleur
• Le logement est il adapté à la situation du locataire, ses ressources, aux besoins de sa famille, aux obligations professionnelles, à l’état de santé, l’âge etc.

Les risques en cas de non règlement de la situation :

• Suspension des allocations logements
• Mise en demeure de régler la totalité de la dette sous 2 mois (commandement de payer est un préalable à l’assignation en justice)
• La résiliation du bail et donc la perte du droit d’occupation du logement

Finalité :

Il existe une multitude de solution mais elles ne pourront être durablement envisagées si le locataire reste isolé. Et c’est à ce titre que le rôle de l’ADB à toute son importance. Il n’est pas là que pour appeler/encaisser un loyer. Il a un rôle d’accompagnateur et de facilitateur.

Réception du commandement de payer par voie d’huissier :

Si le locataire n’a pas réagi malgré les courriers de relance adressés par l’ADB, le commandement de payer et le début de la procédure juridique.

Les solutions sont les suivantes :

• Si le locataire est en mesure de payer l’intégralité de sa dette, il dispose de 2 mois pour s’exécuter auprès de l’ADB. La procédure prend donc fin et le bail est maintenu.
• Si le locataire n’est pas en capacité de payer sa dette dans les 2 mois alors il négocie les modalités de remboursement (plan d’apurement). Il sollicite les Services Sociaux pour un accompagnement : FSL – Dépôt de dossier de surendettement…

Les risques dans le cas où la dette n’est pas réglée :

- Assignation en résiliation de bail et condamnations devant le tribunal,

- Mesure de saisie (Salaire, Meubles, Compte Bancaire, Véhicule…),

- Engagement d’une procédure en expulsion

Pourquoi le locataire est assigné au Tribunal ?

- Le locataire n’a pas donné suite au commandement de payer dans les 2 mois,

- Il n’a pas régularisé sa situation locative (assurance, etc…),

- Il n’a pas procédé aux démarches nécessaires à la remise du logement,

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