Société Anonyme

I-/ Mademoiselle DIAH, pacsée, souhaiterai entreprendre la création d’un fonds de commerce de vêtements, en tant qu’entrepreneur individuel.

Afin de voir son projet aboutir, elle est en pourparlers pour la location d’un immeuble actuellement en mauvais état, qui abritera son activité commerciale.

De ce fait, deux problèmes se dégagent, d’une part, peut-on appliquer au bail à venir de Mademoiselle DIAH, le statut protecteur des baux commerciaux, et d’autre part, concernant les travaux, quelles sont les règles d’usage de répartition, mais surtout, peut on permettre un étalement des travaux avec le respect des normes liées notamment au développement durable et à l’urbanisme commercial ?

a) Le statut des baux commerciaux est un statut d’ordre public, protecteur du locataire, régit par le décret du 30 septembre 1953, dont les articles sont codifiés dans le Code de Commerce.

Il assure une stabilité de l’exploitation commercial, en fixant une durée minimale de neuf ans, et surtout en octroyant au locataire, un droit au renouvellement du bail à la fin de ce dernier, ou à défaut, une indemnité d’éviction.

Concernant l’application du statut des baux commerciaux, l’article L145-1 du Code de Commerce, reprenant l’article 1er du décret de 1953, permet de faire ressortir quatre conditions cumulatives, qui permettront l’application du statut des baux commerciaux.

Il est ici précisé que ces quatre conditions, viendront s’ajouter aux quatre conditions de droits commun relatives à la formation du contrat, à savoir, le consentement, la capacité des parties, la cause et l’objet du contrat.

Tout d’abord l’article L145-1 du Code de Commerce, énonce le principe de la nécessité d’un bail sur un immeuble ou un local, ce qui constitue la première condition d’application.

Par contrat de bail, on entend contrat de louage, régit par l’article 1709 du Code Civil : «Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

La jouissance du bien est le droit pour le locataire, d’en user et d’en percevoir les fruits.

L’obligation de jouir des biens en « bon père de famille » soit en adéquation avec la morale et les bonnes mœurs, découle directement du droit de jouissance.

L’article L145-1 du même code, dispose que le statut s’applique «… aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité… », de ce principe découle la deuxième condition d’application qui est celle de l’existence d’un immeuble ou d’un local.

Il y a lieu ici d’apporter quelques précisions sur les termes « immeubles » et « locaux ».

Pour l’application du statut du bail commercial, la définition de l’immeuble comprendra uniquement les constructions immobilières ayant un volume, et présentant un caractère de solidité et de fixité.

De ce fait la Cour de Cassation de Paris, définira l’immeuble au sens du bail commercial comme étant « un lieu clos et couvert dans lequel s’effectue la vente. »

De plus l’article L145-1 du Code de Commerce, apporte une distinction, en précisant que le local doit être, principal à l’activité ou est exploité le fonds de commerce. Cet article exclut donc l’application du bail commercial pour tout local accessoire.

La frontière entre la définition du local principal et du local accessoire est assez floue, car ils servent tous deux à l’activité commerciale.

Cependant on peut définir le local accessoire comme étant tous local dans lequel : le fonds n’est pas directement exploité, la clientèle n’entre pas, et dans lequel aucun acte de commerce n’est réalisé.

On trouve cependant une exception à la règle énoncée par l’article du Code de Commerce, concernant les locaux accessoires.

Ces derniers pourront bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux à deux conditions cumulatives : d’une part si la privation du local est de nature à compromettre l’exploitation du fonds, et d’autre part, si le bailleur est prévenu de la qualité de « local accessoire », en vue d’une utilisation indispensable au local principal.

Si et seulement si ces deux conditions sont réunies, alors un local accessoire pourra bénéficier du statut.

Lorsque les locaux font l’objet d’un bail commercial, le locataire est soumis à de nombreuses obligations, dont celle de d’exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués, c’est la, la troisième condition.

Le fonds de commerce est un bien mobilier, composé de plusieurs éléments, incorporels d’une part (clientèle, droit au bail, nom commercial…), et corporel d’autre part (matériels et marchandises).

Ainsi pour que la condition « d’exploitation d’un fonds » soit rempli il faut un fonds de commerce rattaché à de la clientèle, que ce fonds soit la propriété du commerçant, de l’industriel ou de l’artisan, et qu’il abrite une activité commercial.

Enfin, l’article L145-1 du Code de Commerce dispose que « ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… ». On trouve ici la dernière condition d’application du statut des baux commerciaux, introduite par une loi du 12 mai 1965, relative à la qualité du locataire.

La Cour de Cassation, troisième chambre civile, le 30 janvier 2002, affirme que cette inscription est une condition légale, nécessaire et objective, du bénéfice du statut des baux commerciaux.

L’article L123-1 du Code de Commerce, énonce qui doit et/ou peut être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), à savoir les commerçants, personne physiques, les sociétés et certains groupements.

Cette liste restrictive, posée par l’article L123-1, du Code de Commerce, soulève la question du micro entrepreneur, qui lui n’est pas tenu à l’immatriculation.

Selon une loi du 4 Août 2008, les commerçants personnes physiques, bénéficiant du régime micro-social (régime fiscal allégé concernant l’imposition), sont dispensé d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Cependant, cette disposition censée alléger

...