Commentaire d'Arrêt 15 décembre 1993: Quels sont les effets de la rétractation de l’offre de vente contenue dans une promesse de vente pendant que court le délai d’option?

Une citation connue énonce : « « Juré promis ! » Plus que des mots, c'est un véritable engagement que l'on prend envers l'autre. S'il est plutôt facile de donner sa parole, tenir sa promesse peut s'avérer bien plus ardu, aussi prenez garde avant de prononcer les mots fatidiques ! ». Le code civil de 1804, malgré ses révisions, n'a pas prévu de définition légale pour les avants contrats telle que la promesse unilatérale de vente, on peut néanmoins les définir comme l'engagement juridique qui précède la conclusion d'un autre contrat et qui a pour finalité la conclusion de ce contrat futur. Il en est question lorsqu'il y a eu manifestation de volonté d'au moins deux parties. Ces opérations juridiques ont peu a peu été consacrées et réglementées même si l'on constate un grand apport de la jurisprudence dans ce domaine là. Cette citation semble assez bien illustrer la situation du promettant au sein d’une promesse unilatérale de vente. Le promettant s'engage envers un bénéficiaire qui accepte la promesse à conclure avec lui un contrat de vente dans des conditions d'ores et déjà définies, si le bénéficiaire lève l'option. La citation énonce qu'il est facile de promettre mais exécuter l'obligation est plus complexe. En effet, le promettant peut se détourner dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente se détourner de son obligation et la réduire à néant. L'arrêt que nous allons étudié est une jurisprudence en fin de vie car le projet de réforme du droit des obligations prévoit une solution inverse. Néanmoins, l'arrêt étudié est celui rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation datant du 15 décembre 1993 qui se prononce sur un litige portant sur la rétractation du promettant avant la levée de l’option et sa légalité.

Mme Y a consenti le 22 Mai 1987 aux consorts X une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er Septembre 1987. Mme Y a notifié aux bénéficiaires le 26 Mai 1987 sa décision de ne plus vendre. Les consort X ont pourtant levé l'option le 10 Juin 1987.

Les consorts X assignent donc en justice la promettante en réalisation forcée de la vente. La cour d'appel déboute la demande des consorts X en retenant que l'obligation du promettant dans une promesse de vente est une obligation de faire. Les demandeurs en première instance se pourvoi donc en cassation selon le moyen que dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner. En rejetant la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel aurait ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil.

Quels sont les effets de la rétractation de l’offre de vente contenue dans une promesse de vente pendant que court le délai d’option?

La cour de cassation déclare que la cour d'appel a exactement retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constitue qu'une obligation de faire. La levée d'option postérieure à la rétractation de la promettante exclue toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Par ces motifs, la cour de cassation rejette le pourvoi.

Nous verrons dans un premier temps l'appréciation de la Cour de cassation quant à la nature de l'obligation à la charge de la promettante, qui tient à la spécificité et la nature de la promesse unilatérale de vente (I). Puis nous verrons dans un second temps comment cet arrêt permet d'appréhender les effets de l'inexécution de l'obligation résultant la promesse unilatérale de vente (II).

I - La promesse unilatérale de vente entre nature juridique et exercice

La promesse unilatérale de vente est une convention conclue entre deux parties (A) mais l'obligation découlant de la promesse est mise à la charge uniquement à l'encontre d'une des parties au contrat, le promettant (B).

A- La promesse unilatérale de vente pour les parties au contrat

La promesse unilatérale de vente est définie lorsqu'un promettant s'engage envers un bénéficiaire qui accepte la promesse à conclure avec lui un contrat de vente dans des conditions d'ores et déjà définies, si le bénéficiaire lève l'option. La promesse est donc un contrat, une convention. Il y a bien rencontre de volonté entre le promettant qui s'engage à vendre un bien et le bénéficiaire qui lui accepte d'être le bénéficiaire d'une promesse. Le bénéficiaire accepte la promesse en tant que telle, ce qui lui permet de « fixer » l'offre mais sans prendre l'engagement de l'acquérir. C'est en cela que la promesse est unilatérale. Le promettant le jour de la promesse doit être capable de vendre et d'en effectuer l'acte de disposition. Il s'engage réellement à vendre. Pour le bénéficiaire, il accepte le bénéfice de la promesse mais il ne décide pas d'acheter. Il ne s'oblige pas à acheter le bien de manière définitive. L'acception de la promesse est un acte conservatoire s'il n'y a pas d'indemnité d'immobilisation. Le bénéficiaire acquiert alors un droit d'option, c'est a dire un droit d'acquérir l'immeuble promis, s'il le désire dans un certain délai. L'expiration du délai éteint le droit pour le bénéficiaire d'acquérir le bien en question. L’offre contenue dans le contrat de promesse est irrévocable. C’est le droit des contrats qui lui assure son irrévocabilité puisqu’elle est devenue une stipulation contractuelle. L’objet du contrat est précisément de fixer l’offre pendant un certain délai. Le bénéficiaire de la promesse disposera de la possibilité de lever l'option auquel cas il accepte d'acheter le bien promis ou de ne pas lever l'option auquel cas il ne souhaite pas acquérir le bien promis.

L'élément constitutif de la promesse de vente unilatérale repose donc sur le fait qu'uniquement une des parties au contrat s'engage envers l'autre à vendre son bien, sa chose. La promesse consiste en la satisfaction des attentes de chacune des parties au contrat, satisfaction qui sera atteinte par l’exécution spontanée des obligations prévues au contrat. Mais alors que le contrat est la loi des parties, il n’est pas inviolable. La liberté d’agir de chacun des cocontractants peut amener l’un d’eux à rompre avec ses obligations. Il

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