Les Conséquences Du Non Respect D'une Promesse De Vente

Master 1 Droit Notarial.

TD Contrats civils et commerciaux.

Les conséquences du non respect d’une promesse de vente.

« On ne pouvait excuser des telles promesses que par le dessein de ne les pas tenir … ». Par cette phrase, Voltaire illustre bien la nécessité d’aller au terme de ses engagements, et ceci d’un point de vue social certes, mais également juridique.

Les dérives occasionnées par de multiples promesses bafouées ont nécessité un encadrement juridique de certaines promesses, notamment celles qui touchent à des actes qui mettent en péril les intérêts privés. L’exemple le plus flagrant se retrouve incontestablement dans la vente d’un bien immobilier, plus précisément l’habitation qui met en jeu le droit au logement auquel chacun de nous peut prétendre aujourd’hui.

Dans ce type de cas, il est indispensable de sécuriser les engagements de chacun par un avant contrat. La promesse de vente est alors la solution trouvée pour encadrer la rencontre des volontés dans un tel contexte.

Il faut préalablement distinguer entre promesse de vente (considérée comme un avant contrat) et d’autres notions qui s’en rapprochent. Seront ainsi exclus de notre étude les accords conclus au cours de la période précontractuelle (pourparler, négociation encadrée etc.) ainsi que le pacte de préférence ; ces dernières notions ne permettant pas toujours de faire valoir une rencontre des volontés entre vendeur et acquéreur.

L’alinéa 1er de l’article 1589 du code civil énonce : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. ». Plus précisément on parle de promesse synallagmatique de vente lorsque les deux parties s’engagent mutuellement à conclure le contrat de vente, l’une s’engage à vendre et l’autre à acheter. Par ailleurs, un autre mécanisme existe : celui de la promesse unilatérale de vente. Cette dernière se caractérise par l’une des parties, le promettant, qui s’engage à vendre un bien, pendant un certain délai (délai d’option). C’est le seul engagement qui résulte de ce contrat. Le bénéficiaire de cette promesse aura seulement le choix de lever ou non l’option pendant le délai prévu.

Aujourd’hui, de réelles difficultés demeurent quant aux sanctions applicables en cas de non respect de ces promesses de vente par l’un des cocontractants. En effet, des incohérences juridiques semblent semer le trouble entre ces différentes sanctions : vente forcée, substitution au tiers acquéreur, simple mise en jeu de la responsabilité contractuelle du cocontractant. De ce fait, on peut se poser la question de savoir si le non respect d’une promesse de vente permet d’assurer une sécurité juridique suffisante aux cocontractants à l’heure actuelle en droit français ?

Afin de répondre au mieux à cette problématique, nous étudierons dans un premier temps les différentes modalités afférentes à la promesse de vente ainsi que les sanctions qui lui sont applicables (I). Par la suite, nous analyserons en quoi ces sanctions conduisent parfois à une insécurité juridique pour les cocontractants, insécurité juridique contradictoire avec la finalité protectrice censée initialement être apportée par la promesse de vente (II).

I- Une sanction du non respect de la promesse de vente conditionnée au type d’engagement souscrit.

Il convient tout d’abord de comprendre la distinction entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente (A), afin d’appréhender les différentes sanctions liées au type de promesse et à certains paramètres (B).

A- La notion de consentement au cœur de la distinction entre Promesse unilatérale de vente et Promesse synallagmatique de vente.

La promesse synallagmatique de vente est une sorte de promesse unilatérale de vente croisée avec une promesse unilatérale d’achat. En effet, le promettant consent à vendre une chose définie pour un prix déterminé à une autre qui l’accepte.

En revanche, il important de faire la distinction entre deux promesses synallagmatiques de ventes, la première valant vente tandis que l’autre ne vaut pas vente.

L’article 1589 du code civil indique que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a un consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». On repose donc sur le principe du consensualisme de l’article 1583 du code civil qui considère la vente formée dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Donc comme pour la vente, lorsqu’une formalité supplémentaire est prévue, elle ne s’analyse pas comme une condition de validité, donc la promesse synallagmatique est en réalité une vente mal qualifiée, conditionnelle ou à terme.

En ce qui concerne la promesse synallagmatique de vente qui ne vaut pas vente, il s’agit du cas où les contractants subordonnent expressément la formation du contrat définitif à l’accomplissement d’une formalité supplémentaire, qu’elle soit d’origine légale ou définie par les parties. Tant que cet élément supplémentaire « essentialisé » fait défaut, le contrat définitif ne peut se former selon M. Collart Dutilleul et M. Delebecque.

En ce qui concerne la promesse unilatérale de vente, le promettant à d’ores et déjà donné son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire ne s’est pas engagé à acheter. Ce dernier bénéficie d’un délai d’option pendant la durée de la promesse, soit un droit potestatif, qui lui permet d’acheter ou non. Certains auteurs la définissent comme une vente définitive en formation, puisque le consentement du vendeur est acquis mais non celui de l’acheteur.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente dispose donc de tout le délai d’option pour accepter ou non les conditions de la vente prévues par la promesse. Il faut cependant noter que si le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente de lève pas l’option pendant le délai, il sera alors tenu de verser une indemnité d’immobilisation au promettant.

B- Des manquements contractuels sanctionnés différemment en fonction du type de promesse de vente souscrite.

Pour étudier ces sanctions en cas de non respect de la promesse de vente, il convient d’étudier

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