Dissertation: La Propriété Et Le Voisinage

DISSERTATION: La propriété et le voisinage

Depuis la création du code civil, en 1804, le droit de propriété est considéré comme un droit absolu. De plus, lorsque quelqu'un est propriétaire d’une maison, il est censé pouvoir faire ce qu’il veut chez lui. En revanche, le 3 août 1915, le droit de propriété se voit limité par la chambre des requêtes dans l’affaire Clément Bayard. En effet, un homme ayant construit chez lui un mur avec des tiges en fer au bout, se voit obligé de l’enlever parce que elles avaient endommagé les ballons dirigeables qui se situaient dans le jardin de son voisin. De ce fait, un propriétaire ayant des voisins se doit de ne pas les gêner.

Le droit de propriété est donc attaqué. La propriété est une chose faisant partie intégrante du droit de propriété (droit de détenir un bien, ici il s’agit uniquement de biens immeubles et corporels).

En revanche, comme dans l’affaire Clément Bayard, ce droit de propriété peut être limité par certain facteur comme le voisinage. Le voisinage qualifie des personnes vivantes cote à cote au sens strict du terme, ou simplement des personnes vivants dans le même quartier au sens plus large.

La conjonction de coordination « et » reliant « propriété » et « voisinage » dans l’énoncé du sujet nous invite à nous intéresser aux relations que le propriétaire entretient avec son voisinage.

Le code civil créé en 1804, donne au droit de propriété un caractère absolu. En effet, sous l’ancien régime, le propriétaire (celui qui possédait des terres) étaient considéré comme une personne respectable et respectée. Lors de la Révolution Française, les article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyens de 1789 et l’article 17 de la constitution présente le droit de propriété comme un droit sacré, inviolable et naturel. De ce fait, le propriétaire a tous les droits sur sa propriété et ses voisins n’en ont aucun. En revanche, cette conception a évolué.

Aujourd’hui le droit de propriété continue d’être un droit très protégé. C’est un droit ayant une valeur légale (protégé par l’article 544 du code civil) mais également conventionnelle (protégé par le premier protocole de la Convention Européenne de Sauvegarde des droit de l’homme été des libertés fondamentales) et constitutionnelle (article 2 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyens faisant partie du bloc de constitutionnalité depuis 1971). Néanmoins, le droit de propriété a une fonction plus sociale. En effet, de nombreuses lois sont venues limiter les droits du propriétaire au profit du voisinage, du locataire ou de la famille du propriétaire.

L’idée actuelle, n’est plus celle du propriétaire comme étant une personne sans limite ni contrainte mais plus celle de respect vis à vis d’autrui étant propriétaire ou pas.

La célèbre maxime « les droits des uns s’arrêtent là où commencent ceux des autres » rappelle d’ailleurs cette idée de la vie en société qui induit obligatoirement le respect vis à vis d’autrui.

De ce fait, la liberté individuelle même chez soit semble donc réduite à cause du voisinage. Pour retrouver cette idée de liberté donnée au propriétaire, il ne faudrait pas avoir de voisins c’est-à-dire vivre dans un espace reculé.

Que reste-il de l’absolutisme du droit de propriétaire face à ses voisins? Le voisinage ne limite-il pas les droits du propriétaire?

Les rapports réels entre le propriétaire et ses voisins (I) sont différent que leurs rapports personnels (II).

I) Les rapports réels entre un propriétaire et ses voisins

A. Respect des droits réels du voisin sur la propriété

Un voisin peut être obligé de délaisser une partie de son droit de propriété à l’égard de son voisin. C’est par exemple le cas lorsqu’une maison se trouve enclavée, sans possibilité d’accès à la route. Dans ce cas, on voisin contigu se doit de lui délaisser un morceau de terrain où il pourra passer afin d’accéder à la route. Ce droit s’appelle une servitude, protégé à l’article 637 du code civil. De plus, cet article énonce qu’une charge est imposée à un fond appelé le fond servant (maison avec accès sur la route) pour l’utilité et l’usage d’un autre fond appelé le fond dominant (terrain enclavé, sans accès direct à la route). Le propriétaire du fond servant voit son droit de propriété atteint en faveur de son voisin, fond dominant. En revanche, si des modifications, des travaux doivent avoir lieu sur la parcelle du fond servant permettant l’accès au fond dominant, le fond dominant (le voisin) doit les financer même si il s’agit de travaux portant sur la propriété du fond servant (article 698 du code civil).

La servitude n’est pas la seule exception où un propriétaire se doit de partager une partie d’un bien avec son voisin. En d’autre terme, un propriétaire voit son droit de propriété limité en faveur de son voisin dans d’autre cas.

En effet, deux voisins contigus peuvent posséder un bien collectivement. C’est le cas pour les murs ou les clôtures mitoyennes. Lorsque deux voisins se partagent un mur ou une clôture mitoyenne, chaque propriétaire a des obligations qu’il doit respecter pour éviter de gêner l’autre. Chaque propriétaire a donc des obligations d’entretiens (art 667 et 655 du code civil) mais également des contraintes comme le l’interdiction de faire des ouvertures (article 662 et 675 du code civil) ou d’adosser quelque chose sur le mur mitoyen (article 657 du code civil) sans l’accord du voisin avec qui il le partage.

La mitoyenneté a lieu lorsque les deux propriétaires construisent le mur ou la clôture ensemble ou alors qu’un des voisins décide de racheter une partie de la mitoyenneté du mur ou de la clôture.

En revanche, la mitoyenneté peut parfois être imposée ou forcée comme le prévoit l’article 661 du code civil. De plus, le mur mitoyen doit être strictement construit sur la limite qui sépare les deux terrains. La troisième chambre civile de la cour de cassation rend d’ailleurs un arrêt le 19 février 2014 en affirmant que l’empiètement doit être sanctionné même si il ne gêne pas le voisin contigu.

B. Le respect du droit de propriété du voisin par la limitation du droit de propriété

Un des principe fondamental français et le principe

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