Louer meublé

Tout d’abord, une location en murs nus signifie que le logement est vide. Cette location est aussi appelé location vide. Les loueurs ont généralement accès à un seul régime fiscal qui est le réel.

Location en meublé

La location meublée doit porter sur un logement muni de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Faute de quoi, elle peut être requalifiée en location nue et être soumise aux contraintes de la loi du 6 juillet 1986, comme notamment pour la résiliation du bail. Mais depuis, la loi Alur de mars 2014, elle pose la définition suivante : « un logement en meublé est un logement décente «équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courantes ».

Il existe plusieurs types de locations meublés :

- Résidence principale

- Logement étudiant par exemple.

Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :

- Les biens locatifs meublés

- Les résidences hôtelières, de tourismes, chambres d’hôtes et gîtes ruraux

- Les maisons de retraites, résidences de services.

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Loueurs en meublé professionnels

Les loueurs en meublé non professionnels, qui représentent désormais la très grande majorité des personnes qui louent des locaux d’habitation meublés, peuvent relever du régime micro BIC, du régime réel simplifié ou du régime réel normal, voire du statut d’auto entrepreneur.

Ils relèvent, à l’instar des LMNP, du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), caractérisé par une comptabilité d’engagement.

Les LMNP ne font, curieusement, pas l’objet d’aucune définition fiscale spécifique, si ce n’est a contrario.

Ils correspondent aux personnes qui ne remplissent pas les conditions requises pour être qualifiées de « Loueur en meublé professionnel ».

Sont donc concernées par cette catégorie, les loueurs qui :

- Ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés

Retirent de son activité moins de 23 000 € de recettes annuels

- Réalisent des recettes annuelles dont le montant n’excède pas les revenus d’activité du foyer

Il suffit que l’une des trois conditions prévues par la loi ne soit satisfaire pour que l’activité soit regardée comme exercée à titre non professionnel.

Compte tenu du durcissement des conditions d’accès au statut LMP, le nombre de personnes qui excèdent l’activité locative à titre non professionnel devrait exploser au cours des prochaines années.

Le loueur en meublé professionnel bénéficie des avantages suivants :

- Déduction totale sur les revenus des déficits dus aux charges réelles

- Amortissement des biens :

o Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans

o L’immobilier s’amortit pour la durée réelle de détention. L’expert comptable arbitrera une durée d’amortissement comprise entre 25 et 40 ans

o Le terrain qui est souvent inclus dans le prix d’acquisition, ne s’amortit pas. Si ce montant n’est pas connu, il convient de lui attribuer une quote-part de 10% à x% en fonction du prix du terrain dans la localité

- Récupération de la TVA : si l’investissement en résidence offrant des services de type para-hôtelier tel que le ménage, la fourniture de linge, nettoyage des locaux, préparation de repas.

Pour conclure sur les LMP, l’outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un beau patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.

Loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel ne doit pas remplir les conditions suivantes pour être loueur professionnel qui sont les suivantes :

• Le loueur ne doit pas être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés).

• Le loueur ne doit pas percevoir des recettes (loyers + charges locatives) supérieur à 23 000 euros par an.

• Le loueur doit percevoir des recettes inférieures aux autres revenus professionnels de son foyer fiscal.

Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis au régime des micro-entreprises ou au régime réel ou encore il peut opter pour la TVA.

Micro-entreprise

Un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 32 600 € (en 2012). Par exception les loueurs en meublés non professionnels exploitants des gites ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures

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