Le Bail Professionnel

INTRODUCTION

La création d’entreprise est probablement l’une des dernières grandes aventures modernes et tous les voyages commencent chez soi.

L’entrepreneur pourrait se définir par celui qui possède et exploite son entreprise. Ce terme ne fait allusion à aucun régime juridique déterminé. Il vise toute personne physique qui souhaite créer une entreprise, une structure économique et sociale qui regroupe des moyens humains, matériels, immatériels et financiers, qui, combinés de manière organisée pour fournir des biens ou des services à des clients, répondent davantage à un objectif de subsistance que d’expansion économique.

Aujourd’hui, la plupart des entrepreneurs exerce en nom propre, autrement dit sous la forme d’une entreprise individuelle. Cette dernière n’est pas un sujet de droit distinct de la personne physique qui peut être l’artisan ou l’agriculteur, dont nous ne parlerons pas, ou encore le commerçant ou le professionnel libéral.

Au 1er janvier 2008, sur les 3 003 693 entreprises recensées en France par l'INSEE, 1 544 130 prenaient la forme d'une société, soit 51,4 %, et 1 459 563 étaient des personnes physiques exerçant en nom propre, soit 48,6 %. S’en est suivi un accroissement significatif du nombre d’entreprises individuelles avec le succès du régime de l’auto-entrepreneur. En mars 2010, sur les 69 699 entreprises créées en France, 43 828 (62,88%) étaient des entreprises individuelles ayant adopté le statut d’auto-entrepreneur, 9 967 (14,30%) étaient d’autres entreprises individuelles et 16 004 (22,96%) étaient des sociétés . Enfin, le nombre d’entreprises individuelles a vocation à s’accroître avec le reflux actuel de l’emploi salarié.

Selon Jean Arthuis, sénateur, « une des caractéristiques de notre état de droit réside dans le hiatus existant entre l'importance des entreprises individuelles qui (...) constituent la trame du tissu économique et social de la France… » .

Ce constat amène à s’interroger sur la manière dont se montent les entreprises individuelles de nos jours. Et si l’on constate une multitude de façons, de méthodes, selon l’activité concernée ou la forme choisie, toutes les entreprises individuelles ont en commun de devoir résider quelque part. En effet lorsque l’entrepreneur aura décider de lancer son activité commerciale ou professionnelle, il se posera très rapidement la question de l’endroit pour se faire. Si parfois il aura dans son patrimoine les biens suffisants, la plupart du temps il devra prospecter afin de trouver le local d’activité adéquat. Et avec son budget de départ, il se tournera bien souvent vers la location. A ce titre deux types de baux lui seront le plus fréquemment présentés : le bail commercial ou le bail professionnel. Pourtant l’option entre ces deux régimes ne se fera pas à la discrétion des parties mais l’un ou l’autre s’imposera à eux en fonction de la situation.

En principe et de manière sommaire ce qui fera la différence sera l’immatriculation de l’entreprise au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers et la nature commerciale de l’activité exercée. Dans ce cas la location sera soumise au régime des baux commerciaux qui sera évoqué par la suite de manière succincte en tant que panacée législative aux inconvénients du régime du bail professionnel.

Pour autant le champ d’application du bail professionnel ne saurait être réduit à une simple interprétation a contrario de ce constat même s’il est tentant et pas forcément inexact de l’assimiler au professionnel libéral exerçant une activité civile non commerciale. D’ailleurs le législateur ne semble pas s’être préoccupé de cet outil juridique qui est encore aujourd’hui un peu brut laissant la part belle à la liberté contractuelle.

En effet le bail professionnel a initialement bénéficié de la protection de la loi du 1er septembre 1948 , en un temps où l’exercice d’une profession libérale se déroulait généralement dans le local d’habitation du titulaire.

La réduction progressive du parc locatif soumis à la loi du 1er septembre 1948 et l’absence de statut locatif des immeubles d’habitation construits postérieurement jusqu’à 1982 n’ont, semble-t-il, suscité aucun frein au développement des professions libérales.

En 1982, la naissance d’un statut propre aux locations de logements ne s’accompagne d’aucun dispositif spécifique aux locaux professionnels, hormis l’assimilation des locaux à usage mixte, professionnel et d’habitation, à ceux à usage d’habitation principale .

A l’occasion de la réforme de la loi de 1982 intervenue en 1986 , un dispositif strictement conjoncturel (l’article 57 de la loi du 23 décembre 1986) favorise le regroupement de professionnels libéraux en autorisant, par exception à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, la transformation de logements en locaux professionnels.

Ce n’est qu’en 1989, lors d’une nouvelle réforme du statut du bail d’habitation , qu’un dispositif juridique du bail professionnel est institué, imposant une durée minima du bail et le droit pour le locataire de donner librement congé (article 57-A de la loi du 23 décembre 1986).

Les principes fondateurs de ce dispositif sont peu perceptibles, si ce n’est la volonté de conférer au locataire une double protection relative à la durée de son occupation : un bail d’au moins six ans, une faculté de donner congé à tout moment moyennant un préavis de six mois.

Mais le mécanisme ne contient aucune règle relative au loyer et à son évolution ; il n’emporte aucun droit au renouvellement du bail. De sorte qu’on peut se demander s’il constitue un réel statut du bail professionnel alors même que celui-ci semble être resté en grande partie sous l’empire de la liberté contractuelle et du droit commun. Le régime juridique du bail professionnel ne semble pas évident (CHAPITRE 1), néanmoins il aura vocation à s’appliquer lorsque tous les critères essentiels prédéfinis par son cadre juridique sont réunis (CHAPITRE 2).

CHAPITRE I : LE REGIME JURIDIQUE DU BAIL PROFESSIONNEL

La littérature juridique de manière générale fait souvent référence à la notion de « statut » dont l’étymologie signifie « décret ». Selon le Professeur Monéger, « le statut légal, c'est aussi le palliatif de la convention, c'est l'affirmation des points fondamentaux assurant la naissance de la convention dans l'équilibre et le juste, permettant le maintien de l'harmonie entre les intérêts réunis et

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