La Soumission Conventionnelle Du Bail à Un Statut Impératif

La soumission conventionnelle du bail à un statut impératif

Défini à l’article 1709 c.civ, « le bail ou louage de choses est le contrat par lequel une personne, le bailleur, s’oblige à mettre une chose à la disposition de l’autre partie, locataire ou preneur, pendant un certain temps et moyennant le versement d’un prix, le loyer ou la redevance ».

Initialement subdivisé en trois catégories que sont le bail de droit commun, le bail à loyer et celui à ferme, distinctions que le professeur P.Puig considère dépassées car, si le bail était initialement régi par les dispositions du code civil qui offraient aux cocontractants une marge considérable de liberté, une multitude de textes sont intervenus, notamment suite à la guerre et aux pénuries de logements

qui l’accompagne, en vue de « protéger les locataires ». C’est ainsi quele 23 décembre 1986,la loi Méhaignerie vise à « libérer les loyers, réduire la durée minimale du bail, affaiblir le droit au renouvellement et supprimer le droit de préemption du preneur » (P.Puig).Plus tard,c’est la loi Mermaz du 6 juillet 1989, quiconstituele droit commun du bail d’habitation. C’est elle qui est déclarative, en son article 1er, du fameux « droit au logement » qui est, selon le Conseil constitutionnel, un « objectif à valeur constitutionnelle » (n°94-359 DC, 19 janvier 1995), desservie donc d’une obligation de moyens.

On le voit, il existe aujourd’hui, en matière de baux, une grande diversité de statuts institués par le législateur et voués à s’appliquer chacun dans des situations juridiques données.

Néanmoins, le professeur P.Puig relève, dans son manuel Contrats spéciaux,qu’un « surcroît de protection peut (…) être obtenu par la soumission volontaire du contrat de bail à l’un des statuts protecteurs, notamment à celui des baux commerciaux, alors même qu’il n’a pas vocation à y être soumis ». Mais l’auteur précise que dans une telle hypothèse, les parties doivent bien prendre garde, dans la rédaction du contrat locatif, à préciser si elles désirent simplement incorporer certaines dispositions du statut (lesquelles devront dans ce cas être précisément déterminées) où si elles préfèrent soumettre leur contrat au régime protecteur. Dans cette dernière hypothèse et en vertu de l’arrêt d’Assemblée plénière du 17 mai 2002, elles sont contraintes de respecter les dispositions déclarées d’ordre public du statut visé.

Dès lors, il convient de se questionner sur l’effectivité ainsi que les conséquences du recours à une telle pratique contractuellequi consisteraitin fine, pour des parties avisées, à « choisir la loi qui sera applicable à leur situation ». Partant de là, nous suivrons l’idée du professeur P.Puig qui parle d’une soumission facultative (I) emportant un effet impératif (II).

C’est ainsi que J.Monéger, relativement au décret de 1953, notait qu’il « n’est pas le carcan que chaque propriétaire d’immeuble à vocation industrielle, commerciale ou artisanale et chaque utilisateur du bien en cause doit subir ».

I – Une soumission à caractère facultatif

Une grande partie des décisions de la Haute juridiction relatives au « contentieux de la soumission contractuelle des baux » est relatif à l’application du décret du 30 septembre 1953. Lorsqu’ils choisissent de soumettre le contrat de bail à ce régime impératif des baux commerciaux, les parties doivent bien prendre garde à préciser l’étendue, les contours de l’opération qu’ils souhaitent réaliser (A). Ayant fixé ce cadre, ils leur incombent ensuite de manifester clairement leur volonté au sein du document contractuel (B).

A – La précision dans le champ d’application de la soumission conventionnelle

Le professeur F.Auque écrivait que « le décret du 30 septembre 1953 organise les rapports entre bailleurs et locataires sur le fondement de règles le plus souvent d’ordre public. (Il) est, en effet, un texte impératif, sauf les cas exceptionnels où il en est disposé autrement ». Ainsi, il préconisait une stricte limitation dans le temps (1), ainsi que dans l’espace (2) des conventions portant soumission conventionnelle d’un bail à ce statut impératif.

1 – Dans l’espace

Dans l’espace, il s’agit à l’évidence de préciser exactement les dispositions que les parties ont voulues incorporer ou écarter, « exception faite des règles d’ordre public ».

On peut certainement dire qu’il s’agira pour les parties, schématiquement, de « piocher » au sein des statuts impératifs divers institués par le législateur les dispositions qui leurs sont favorables ou, de renvoyer à l’intégralité du statut visé.

Si les parties n’ont pas écarté par convention les dispositions supplétives de volonté du statut, celles-ci reçoivent nécessairement application.

Pour le professeur J-B.Seube, « les termes d’extension conventionnelle, soumission volontaire, renonciation au bénéfice d’un texte… traduisent une large incertitude. A l’auteur d’expliquer la prévalence de deux analyses selon lesquelles les parties peuvent soit « incorporer au contrat la loi choisie » ou « soumettre leur contrat à une loi élue », chacun de ces modes emportant ses effets propres. « Dans le premier cas, la disposition légale, s’incorporant au contrat, devient purement et simplement une stipulation contractuelle : elle perd son imperium et, si elle reste contraignante pour les parties, ce n’est que par la force obligatoire des conventions ». On comprend donc que dans le second cas, le contrat demeure soumis à la loi qui conserve son imperium ; « la volonté des parties étend le champ d’application d’un texte en y soumettant une situation qui aurait, normalement, dû lui échapper ».

2 – Dans le temps

Dans le temps, il s’agit notamment de préciser si la soumission conventionnelle concerne également les potentielles réformes législatives sans quoi, la situation ayant été crée sous l’empire de la loi ancienne, elle demeurerait régie par celle-ci.

On s’aperçoit ainsi qu’une telle technique contractuelle apparaît très riche en perspective : « ne pouvant naturellement avoir pour effet de contrarier des dispositions impératives, elle sonne cependant comme une revanche de la liberté contractuelle dans un environnement d’interventionnisme ambiant » (J-B.Seube). Selon l’auteur, une bonne connaissance des divers statuts locatifs permettrait aux contractants

...