L’extinction du bail

L’extinction du bail :

Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l'une des parties appelée bailleur s'engage, moyennant un prix soit le loyer que l'autre partie appelée preneur s'oblige à payer, pendant un certain temps. Le bail peut porter sur des biens meubles ou immeubles. Cependant, selon que le bail est conclu pour une durée déterminée ou non, les modalités de l’extinction sont différentes. En effet, si le bail à durée déterminée prend fin automatiquement à l’expiration de la durée convenue, contrairement au bail à durée indéterminée qui expire par le congé.

L’extinction du bail repose nécessairement sur une cause, c’est à dire sur un fait auquel la loi attache la fin des relations contractuelles. La cause est dite ordinaire quand le bail prend fin à l’échéance normale prévue par la loi, le contrat ou la volonté des parties. Les modalités d’extinction quant à elles sont différentes selon qu’il s’agit d’un bail à durée déterminée ou non.

La cause est dite extraordinaire quand le bail prend fin prématurément, pour un motif particulier. Selon les cas, l’extinction intervient ipso facto ou par le congé donné par une des parties.

L’extinction du bail à durée déterminée :

Le bail à durée déterminée prend fin automatiquement à l’expiration de la durée convenue. Cette durée peut être déterminée par un terme fixe, expressément ou tacitement. Elle peut être déterminable par un évènement prévisible, pourvu qu’il soit certain. Tel est le cas du contrat conclu jusqu’à la démolition prévue de l’immeuble pour la durée des rapports de travail des parties ou jusqu’à la mort

1) Les différentes hypothèses

Plusieurs motifs peuvent justifier l’extinction du bail :

– l’arrivée du contrat à son terme : sauf pour les baux à usage d’habitation où le locataire peut à tout moment résilier le bail en respectant le délai de préavis, le contrat de louage doit, en principe, être exécuté jusqu’à son terme. Toutefois les parties peuvent aménager une dérogation à cette règle au moyen d’une clause particulière ;

- le bail ne s’éteint pas par le décès de l’une des– la perte de la chose louée : il va de soit que si la chose est détruite, le contrat de bail devient sans objet ;

– l’inexécution par une partie de ses obligations : le manquement de l’un des cocontractants peut se traduire par une résiliation judiciaire du bail aux frais du fautif ou s’éteindre de lui-même par l’effet d’une clause résolutoire. Par ce type de stipulation, les parties conviennent, dès la signature, que si certains évènements se produisent, le contrat sera résilié. Ces clauses spéciales sont interdites dans les baux ruraux et de portée limitée dans les baux commerciaux ou d’habitation ;

– la résiliation unilatérale : elle existe dans les baux à usage d’habitation mais

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