Les Effets Constitutifs Et La Force Probante Des Inscriptions

Introduction

L’inscription peut être définit comme un fait juridique, condition nécessaire de toute création, aliénation ou modification de droit immobilier, consistant en la mention sur le titre foncier.

L’exercice des droits sur les richesses suscite fréquemment un conflit entre des personnes qui prétendent avoir sur la même chose des droits concurrents.

L’emporte celui qui a vu son droit opposable aux autres. Or, l’opposabilité d’un droit réel dépend de sa publicité, un droit réel n’existe donc, erga omnes, par rapports aux tiers et même entre les parties que par l’inscription, c’est ce qu’on appel l’effet constitutif de l’inscription.

Par force probante des inscriptions, il faut entendre la valeur des inscriptions, comme mode de preuve, en ce qui concerne la garantie des droits inscrits, soit entre les parties, soit au profit ou à l’égard des tiers, et en ce qui concerne la condition des personnes nommément mentionnées comme titulaires de ces droits.

Dés l’instauration du régime d’immatriculation foncière au Maroc, le souci du législateur été toujours la protection de la propriété individuel et de tout les autres droits qui l’entoure et qui sont inscrit.

Concrètement, seulement les droits effectivement inscrits dans le registre foncier qui sont reconnus et qui ont une valeur.

Au Maroc, le régime de l’inscription foncière a d’abord était réglementé par le dahir de 1913 sur l’immatriculation, ainsi que le dahir du 2 juin 1915.

Aujourd’hui ces deux textes ont été reformé, le dahir de 1913 fut complété et modifié par la loi 14-07, alors que la loi 39-08 abroge le dahir du 2 juin 1915 et ceux conformément aux dispositions de l’article 4 du préambule de la nouvelle loi tel qu’édicte dans le bulletin officiel du 24 novembre 2011.

L’inscription se fait aujourd’hui auprès de l’agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie, qui s’efforce de mettre en place un régime bien définie et sûr, et de rendre les procédures d’enregistrement plus efficace, rapide et fiable.

L’intérêt de tel régime se passe d’être justifié, car sans formalité particulière et par le seule effet de l’échange des consentements, la situation serait dangereuse pour les tiers, qui risquent d’être lésés par le jeu de la règle « Nemo plus juris » qui interdit de transférer un droit que l’on n’a pas sois même.

Au vu des règles nationales régissant la matière, il semble que l’effet constitutif et la force probante des inscriptions aient été pour le législateur une priorité dans le régime foncier marocain ; mais ces principes sont-ils absolus ou bien connaissent-ils des limites ?

Pour répondre à cette problématique, notre travail s’articulera autour de deux principaux axes à savoir :

Les principes directeurs de l’inscription.

Les exceptions au régime de l’inscription.

Première partie : les principes directeurs de l’inscription foncière

Pour étudier ce volet, nous allons voir tout d’abord les effets constitutifs de l’inscription pour ensuite passer au principe de la force probante des inscriptions à l’égard des parties et des tiers.

Chapitre I/ les effets constitutifs de l’inscription

Publié c’est porté a la connaissance du public.

Le dictionnaire juridique définie le terme comme s’agissant de permettre au public de s'informer de la situation juridique des immeubles immatriculé par le biais de l’inscription. En France, l’histoire de la publicité foncière est liée a celle de l’hypothèque, cette sûreté sans dépossession réclame une publicité qui la rend opposable aux tiers.

Si le droit français se base sur le consensualisme, et transfère le droit réel par le seule consentement des parties, et ceux en vertu de l’article 1138 du code civil, le droit tunisien également se passe de la règle de l’effet constitutif des inscriptions, le droit Marocain également, dans son article 491 du dahir des obligations et contrats prévoit que l’acheteur acquiert de plein droit la propriété de la chose vendue, des que le contrat est parfait par le consentement des parties.

Toutefois en matière immobilière, plus précisément lorsque le droit réel transféré porte sur un immeuble immatriculé, et jusqu'à l’inscription, l’acquéreur n’a qu’un droit de créance contre l’aliénateur.

Ainsi en droit Marocain, les droits réels n’existent, erga omnes, que par le fait de leur inscription sur les livres fonciers, autrement dit, l’inscription seule établit, constitue le droit de propriété ou tout droit réel, et ce a l’égard de tiers et, également, entre les parties elles-mêmes. C’est ce qu’on appel l’effet constitutif des inscriptions.

Ceux pourquoi on peux conseiller utilement d’énoncer, dans tout acte d’achat d’un immeuble immatriculé, que le prix ne sera payé qu’après l’inscription de l’acte, ou plutôt de stipuler le dépôt dans une banque chargée de remettre la somme au vendeur sur la vu du duplicata portant mention de l’inscription de l’acte. Ainsi si l’immeuble périt par cas fortuit ou force majeur, alors que l’acte d’achat n’a pas encore été inscrit, le risque est à la charge du vendeur.

Nous pouvons donner un exemple qui illustre parfaitement la situation du droit positif Marocain en la matière, Si Ahmed dispose de deux immeubles, l’un soumis au régime Melk, le deuxième est immatriculé, que Ahmed vend ses deux immeubles, que suite a un tremblement de terre survenu le même jour les deux immeubles ont été détruits avant que l’acquéreur du bien immatriculé n’ait pu inscrire son droit.

La perte aurait alors été pour l’acquéreur en ce qui concerne l’immeuble Melk, et elle aurait été pour le vendeur en ce qui concerne l’immeuble immatriculé resté sa propriété.

- Texte de base

La règle de l’effet constitutif des inscriptions découle essentiellement des dispositions des articles 66 et 67 du dahir de 1913 sur l’immatriculation, repris par la loi 14-07 sous les mêmes numéros.

L’article 66 prévoit que tout droit réel relatif a un immeuble immatriculé n’existe a l’égard des tiers, que par le fait de son inscription sur le titre foncier.

L’article 67 suivant énonce

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