Commentaire d'arrêt de la Cour de cassation, 3e Chambre Civil, 2O Décembre 1994: la promesse synallagmatique

La Promesse Synallagmatique de vente ou compromis de vente est une forme d’avant contrat, acte signé avant la conclusion définitive du contrat.

Ainsi dans cette dernière un promettant s’engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminé au profit d’une autre personne. Le bénéficiaire lui s ‘engage à acheter à ces conditions.

Redéfinir, la valeur juridique des promesses synallagmatique de vente, tel a été la tâche de la cour de cassation, dans un arrêt an date du 20 décembre 1994.

En l’espèce les faits été simples : X a consentie à Y un compromis de vente par acte sous seing privée le 20 Mai 1986, d’un bien immeuble. Mais X, vendeur refuse de réitérer par acte notarié son intention de concéder le bien.

Devant le refus de X de réitérer l’acte authentique, Y l’attaque en réalisation forcée de la vente.

La Cour d’Appel de Chambéry, statuant sur renvoie après cassation, rejette la requête de Y au motif que la promesse de vente ne constitue qu’une obligation de faire ne pouvant ainsi se résoudre uniquement que par la voie des dommages et intérêt pour le vendeur.

La cour de cassation devait ainsi s’interrogeait sur l’opportunité de cette réitération par acte notarié, en se demandant si l’exigence de réitération par acte notarié était un élément constitutif du consentement des parties dans une promesse synallagmatique de vente ? En d’autres termes l’absence de cette réitération pouvait-elle valoir vente ?

La 3iem chambre civil de la cour de cassation censure l’arrêt attaqué au motif qu’en l’absence de circonstances de nature a démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision

Ainsi la cour de cassation rappelle tout d’abord un principe légale ou la promesse synallagmatique de vente sous l’effet de l’article 1589 du code civil, contenant un consentement réciproque des parties sur le prix et la chose (I) puis dans un second temps consacre une exception nouvelle : la volonté consentie par les deux parties de faire de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leurs volonté (II).

I) le principe de base de la promesse synallagmatique de vente.

Posé par l’article 1589 du code civil, l’accord sur la chose et le prix est une condition essentielle de la promesse synallagmatique de vente (A), la réitération par acte authentique reportant seulement le transfert et l’exécution de la vente (B)

A) l’exigence de la chose et du prix posé par l’article

Dans la promesse synallagmatique de vente les deux parties sont réciproquement engagées l’une envers l’autre. Lorsque l’on tombe d’accord sur la chose et le prix la promesse synallagmatique de vente vaut vente selon l’article 1589 du code civil.

La vente est en effet conclue par accord réciproque des parties sur la chose et le prix.

Le bien concerné par la vente devra être clairement désigné, et le prix fixé au jour de la formation du compromis.

En l’espèce, la cour de cassation nous rappelle « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, l’accord des parties sur la chose et sur le prix ». Elle affirme donc qu’il y a eu accord sur la chose et le prix entre les deux protagonistes.

La Cour de Cassation censure ici l’interprétation de la cour d’appel de Chambéry, en notant implicitement il semblerait, que le contrat étant formé l’inexécution de la part du vendeur ne réside pas en l’indemnisation d’une obligation de faire se résolvant en dommages et intérêt, mais en une obligation de donner qui elle, influencera l’exécution du contrat.

Les parties peuvent choisir aussi une modalités dans leurs promesse synallagmatique de vente, celle qui transfert la propriété et le paiement du prix au jour de la réitération par acte notarié.

B) Clause de Réitération simple par acte notarié

La promesse synallagmatique de vente vaut vente sous réserves de la réalisation d’une condition conventionnelle entre les parties : la réitération de la promesse synallagmatique de vente par acte authentique. Tant que cette formalité n’est pas achevée la vente en effet n’est pas effective et l’acquéreur ne possède pas la propriété du bien. Le paiement du prix ne se fera ainsi qu’au jour de la

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