Commentaire D'Arrêt 3ème Chambre Civile 11 Mai 2011: la promesse unilatérale de vente

SEANCE 2 CONTRATS SPECIAUX : LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

Dans cet arrêt rendu le 11 mai 2011 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation , les juges ont eu à se prononcer sur la promesse unilatérale de vente et plus précisément encore sur la possibilité pour le promettant de se rétracter durant la durée d’option .

En l’espèce , un couple acquiert l’usufruit d’un immeuble , leur fils quant à lui obtient la nue-propriété et ce en vertu d’un acte authentique du 28 janvier 2009. Par la suite ce dernier a consenti après le décès de son père à une promesse unilatérale de vente à un tiers qui l’a accepté par acte authentique en date du 13avril 2001 , d’autre part , il était stipulé que la réalisation de cette promesse unilatérale de vente prendrait effet suite au décès de sa mère et contiendrait alors une durée d’option de 4 mois suivant le décès de l’usufruitière . Par la suite , s’étant marié , sa femme s’est engagée à régulariser cette promesse unilatérale de vente le 7 avril 2004 . Le 25 mai 2004 , le détenteur de la nue-propriété est décédé , sa compagne a alors décidé d’assigné le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente en annulation de cette promesse par acte du 31 octobre 2005 . Suite au décès de l’usufruitière le 2 janvier 2006 , le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente a décidé de lever l’option le 17 mai 2006 .

Le bénéficiaire a donc décidé d’assigner le promettant en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente contracté le 13 avril 2001 et régulariser une nouvelle fois le 7 avril 2004 par la veuve du promettant dans un arrêt du 10 novembre 2009 rendu par la cour d’appel de Aix-en- Provence . Dans cet arrêt les juges ont alors expliqué que la vente était parfaite et que le promettant ne pouvait rétracter son offre tant que le délai d’option n’était pas dépassé . Le promettant décide alors de se pourvoir en cassation en expliquant que la levée d’option du bénéficiaire étant postérieur à la rétractation du promettant , cette promesse unilatérale de vente était vide de consentement .

La rétractation du promettant émise avant la levée d’option du bénéficiaire entraine –t-elle l’annulation de la promesse unilatérale de vente ?

Dans cet arrêt la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt de cassation pour violation par la Cour d’Appel des articles 1134 et 1101 du Code Civil . Les juges de la Cour de Cassation ont alors expliqué que la levée d’option par le bénéficiaire postérieurement à la rétractation du promettant empêchait la rencontre des volontés des deux parties , rencontre qui est une condition essentielle au contrat de vente futur découlant de la promesse unilatérale de vente .

Ici , les juges ont suivis la jurisprudence antérieure en acceptant cette rétractation anticipée de la part du promettant mais en justifiant leur décision par l’article 1101 du Code Civil (I) cependant , cette décision reste bien décevante au vu de l’enjeu pour le droit contractuel (II) .

I) UNE DECISION IDENTIQUE MAIS UNE NOUVELLE JUSTIFICATION

Dans cette décision du 11 mai 2011 , les juges ont décidé de suivre la jurisprudence antérieure de 1993 (A) cependant , ils ont cette fois ci décider de construire leur raisonnement autour de l’article 1101 du Code Civil(B)

A) UNE DECISION DANS LA LIGNEE JURISPRUDENTIELLE

Dans cet arrêt , les juges ont donc décider de suivre la lignée jurisprudentielle mise en place quelques années plus tôt . C’est dans un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 7 janvier 1982 , que les juges déclare qu’au vu de la force obligatoire des contrats , le promettant ne peut se rétracter durant le délai d’option et ce car par sa promesse il est déjà engagé à vendre . Cette solution a paru logique aux yeux de tous les praticiens du droit car en accord avec l’article 1134 du Code Civil . Cependant , le 15 décembre 1993 , la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation opère un revirement de jurisprudence sans précédent en expliquant que le promettant à la faculté de se rétracter durant le délai d’option et ce en vertu de l’article 1142 du Code Civil . En 1993 , le juges ont alors expliqué qu’il incombait au promettant une obligation de faire ou de ne pas faire et qu’ainsi la sanction de l’inexécution de ses obligations n’était pas l’exécution forcée du contrat mais l’octroi de dommages et intérêts régit par l’article 1142 du Code Civil.

Dans cet arrêt du 11 mai 2011 , les juges ont donc suivis la lignée jurisprudentielle instaurée en 1993, en acceptant que la rétractation du promettant soit possible durant le délai d’option . Cependant, nouveauté de cet arrêt , les juges ont abandonné la justification par l’article 1142 du Code Civil , pour dorénavant justifier leur décision grâce à l’article 1101 du Code Civil .

B) LA JUSTIFICATION PAR L’ARTICLE 1101 DU CODE CIVIL

Dans cet arrêt de 2011 , les juges ont rendu leur décision aux visa des articles 1134 et 1101 du Code Civil . D’abord l’article 1134 du Code Civil , explique l’importance du consentement mutuel dans les conventions légalement formés . Ainsi pour la Cour , la rétractation du promettant ne permet pas une rencontre claire et précise des volontés ,et vide ainsi le contrat d’un de ses éléments essentiels a sa réalisation . Quant à l’article 1101 du Code Civil , c’est la seule

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