Commentaire de l’arrêt : la chambre mixte le 26 mai 2006 : le pacte de préférence

Ch.Mixte, 26 mai 2006.

« Le pacte de préférence est l’une des figures les moins contraignantes des avant-contrats. » D.Houtcieff. En effet, le promettant s’engage seulement à concéder une priorité au bénéficiaire, s’il décide de vendre son bien. A priori, le pacte, en lui-même, n’engendre aucune difficulté juridique. Pourtant, les débats doctrinaux démontrent que la situation n’est pas aussi simple.

L'arrêt rendu par la chambre mixte très largement composée, puisqu'elle réunissait les représentants des premières et troisième chambres civiles, de la chambre commerciale et de la chambre sociale de la Haute juridiction du 26 mai 2006, met en exergue la vente, le pacte de préférence, la violation, et la vente à un tiers.

Dans l'affaire soumise au juge de la Cour de Cassation, les faits sont les suivants est établi en 1957, un acte de donation-partage renfermant un pacte de préférence, qui attribue la propriété d'un immeuble à un des copartageants. Un tel acte permet, en effet grâce à la priorité stipulée au profit des copartageants, d'éviter que le bien reçu par un copartageant ne sorte de la famille au cas ou celui-ci viendrait à l'aliéner. En 1985, une parcelle de cet immeuble est transmise par une nouvelle donation-partage, laquelle rappelle l’existence du pacte de préférence. L'attributaire de cette parcelle la vend quelques mois plus tard à une société civile immobilière, sans avoir proposé aux copartageants bénéficiaires du pacte de préférence de l'acquérir en priorité. En 1992, la bénéficiaire de ce pacte demande sa substitution dans les droits de l'acquéreur et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts.

La Cour d'Appel de Papeete dans un arrêt du 13 février 2003, se fonde sur l'article 1141 du Code civil, estima que l'obligation du promettant était une obligation de faire dont l’exécution se résolvait en dommages-intérêts. Elle rejette sa demande, uniquement en ce que Mme X demandait la substitution dans les droits de l’acquéreur. La bénéficiaire forme un pourvoi en cassation.

La question tranchée par l'arrêt est la suivante : la violation du pacte de préférence, par la vente à un tiers du bien, sans avoir proposé l'acquisition aux bénéficiaires, donne tel droit à sa substitution dans les droits de l’acquéreur ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi par l'arrêt rendu le 10 mai 1989 en procédant à une substitution de motifs selon laquelle «  Si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers, en méconnaissant de ses droits et d'obtenir sa substitution à l’acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir »

Par cette solution, la Cour de cassation opère un spectaculaire revirement de jurisprudence, elle cède aux attentes de la doctrine, en renouvelant le régime de la sanction de la violation du pacte de préférence (I), cependant la sanction est subordonné à une double condition probatoire dont la Cour de cassation fait une jurisprudence constante, qui est remise en cause (II).

III) La sanction de la violation du pacte de préférence.

En l'espèce les juges du fonds s'étaient conformés aux jurisprudences antérieures de la Cour de cassation, pour sanctionner la vente au tiers du bien, objet du pacte de préférence (A), mais la Cour de cassation infléchie sa position et admet la substitution dans les droits de l’acquéreur(B).

a) la sanction classique de la vente du tiers du bien, objet du pacte de préférence.

Le pacte de préférence est la convention par laquelle une personne, le promettant s'engage pour le cas ou elle déciderait de vendre un bien donné, à en faire prioritairement la proposition à une autre personne. En l'espèce, le bénéficiaire s'« octroi d'un droit de préemption ».

En droit patrimonial, le pacte de préférence est fréquemment utilisé, en l'espèce il est associé à la donation-partage. Donc, la violation d'un pacte de préférence nécessite l'intervention d'un tiers auquel le propriétaire vend le bien qui était l'objet du pacte, sans respecter la priorité conférée au bénéficiaire.

En l'espèce, un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A... un bien immobilier, qu'une parcelle dépendant de ce bien a été transmise par donation partage du 7 aout 1985, rappelant, le pacte de référence, à M. Ruini A... qui l'a ensuite vendu le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude , par un acte de M.B... notaire, il y a donc eu violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle détenait ses droits en tant qu’attributaire.

La situation se résout très simplement lorsque le tiers a acquis le bien de bonne foi, en ignorant l’existence du pacte de préférence. En vertu de l'article 1165 du Code civil, énonçant le principe de l'effet relatif au contrat, le tiers n'est pas lié par le pacte et, dès lors qu'il ignorait son existence, il ne saurait être considéré comme complice de la violation par le promettant. Le bénéficiaire n'a pas, alors, d'autres ressources que de se retourner contre le promettant et de lui demander réparation sur le terrain de la responsabilité contractuelle au moyen de l'octroi de dommages-intérêts. Il en éprouvera, sans doute une certaines frustration puisqu'il escomptait la propriété et qu'il ne reçoit que des dommages-intérêts. Mais aucune autre sanction n'est susceptible d'être prononcée car elle léserait le droit acquis de bonne foi par le tiers. Celui-ci est titulaire d'un droit réel sur la chose opposable à tous, alors que le bénéficiaire est titulaire d'un droit personnel qui n'est opposable que s'il est connu des tiers. Toute la différence est la situation lorsque le tiers est de mauvaise foi, car il a acquis le bien en violation d'un pacte de préférence dont il connaissait l’existence. Il est alors en effet, concevable de réparer le préjudice subit par le bénéficiaire en ayant recours à des mesures qui atteignent le promettant mais aussi le tiers acquéreur : nullité de la vente ou substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur.

Lorsque le bénéficiaire

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