Fiche d'arrêt 3 novembre 2011

Fiche d’arrêt : Cass. civ. 3ème, 3 novembre 2011

L’arrêt à l’étude ici est un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 novembre 2011.

Le 8 janvier 2002 une société qui exerce l’activité de marchand de biens avait consenti une promesse synallagmatique de vente d’un immeuble à une société civile immobilière. Le 11 mars 2002, elle avait consenti sur le même bien un bail commercial à effet du 1er janvier 2002 à une société en stipulant un droit de préférence au profit du locataire. Le 7 novembre 2002 a eu la réitération authentique de la vente au profit de la société civile immobilière. Le 17 décembre 2002, la société bénéficiaire du pacte de préférence a demandé l’annulation de la vente alors que la SCI assignait la société de marchand de biens en résolution de la même vente.

La Cour d’appel a débouté la société vendeuse car la vente a violé le pacte de préférence et prononce la nullité du contrat de vente et la substitution de la vente à la société qui possède le contrat de préférence et d’ordonner de l’assignation en résolution de la vente du même immeuble par la SCI à la société vendeuse.

La société vendeuse se pourvoit alors en cassation et invoque trois arguments. Dans un premier temps, la société vendeuse se base sur le fait que la société bénéficiant du pacte de préférence n’avait pas établit son intention de se prévaloir du pacte de préférence car elle avait envoyé seulement une lettre le 27 décembre 2002 postérieure à la vente ou la société bénéficiaire du pacte de préférence manifeste son intention d’acquérir le bien, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1142 du Code civil. Dans un deuxième temps, elle invoque une violation des articles 1583 et 1589 du Code civil car la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir ne s’apprécie pas à la date de la réitération par acte authentique mais à la date de la promesse de vente. Pour finir, elle invoque aussi une violation des articles 1142 et 1315 du Code civil car pour obtenir sa substitution à l’acquéreur de la vente il faut établir une date pour le bénéficiaire d’un pacte de préférence, que le tiers acquéreur ait pris connaissance de l’existence du pacte de préférence et de son intention de s’en prévaloir.

La violation d’un pacte de préférence avant une promesse unilatérale de vente justifie-t-elle l’annulation du contrat de vente ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi, en effet la SCI et la société vendeuse lors des opération litigieuses étaient représentées par la même personne physique et donc la SCI avait connaissance lorsqu’elle a contracté le 7 novembre 2002 du pacte de préférence et de l’intention de la bénéficiaire de s’en prévaloir que la promesse de vente synallagmatique de vente consentie par la société vendeuse ne pouvait priver d’effet le pacte de préférence, en effet le contrat prenait effet le 1er janvier 2002. La Cour de cassation en a donc déduit que la vente avait été réalisé en violation du pacte de préférence et qu’elle devait être annulée.

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