Droit civil : commentaire d'arrêt du 19 janvier 2022

MOREAU Méline                                                                                                               L2 DROIT

                                                                                                                                                TD

        «  Se comporter de bonne foi, ce n'est pas seulement une règle d'urbanité, c'est également,en affaire, refuser la « morale » de « Dallos », et faire preuve d'un minimum de loyauté et d'honnêteté envers son cocontractant » comme le dit  N. Jeol. Aujourd'hui la bonne foi est plus qu'un principe, elle est au cœur de notre vie juridique et plus particulièrement dans le droit des contrats. Ce principe est qualifié même d'ordre public qui montre son importance fondamentale dans nos échanges. L'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 16 février 2022, nous montre que ce principe est fondateur dans nos contrats
        En l'espèce, une promesse unilatérale de vente par acte authentique a été formée le 5 octobre 2011 par une propriété d'un bien immobilier occupé qui s'était engagé à vendre au bénéficiaire, cinq lots d'un immeuble a un prix moins élevé du fait qu'un locataire était en place. L'acte authentique de vente a été conclu le 17 janvier 2012. Mais en parallèle et avant cet acte, le bénéficiaire avait rencontré le locataire dans le but de conclure un accord de résiliation à l'amiable du bail avec indemnisation de départ, qui est signé par acte authentique le 23 novembre 2011. Dès lors, le pollicitant assigne le bénéficiaire de paiement de dommages et intérêts au motif que le bien aurait pu être vendu a un prix plus élevé si celui-ci été libre.

        La Cour d'Appel de Paris dans son arrêt a déduit que la rencontre de volonté du pollicitant et du bénéficiaire était fait sur un bien immobilier occupé, vendu en tant que tel. Dans ces conditions, l'accord de résiliation à l'amiable du bail entre le bénéficiaire et le locataire qui entraîne une augmentation de la valeur du bien, manifeste un manquement du principe de bonne foi, de loyauté et de sincérité de l'acquéreur, ouvrant droit a des dommages et intérêts au profit du pollicitant.
        Les moyens invoqués par la Cour d'Appel sont le fait que la date de promesse unilatérale ne donne pas lieu à un acte de vente. Donc, jusqu'au 17 janvier 2012, le bénéficiaire devait respecter le principe de bonne foi et de loyauté envers le pollicitant pour connaître toute information influant sur le prix du bien immobilier occupé.

        Il est demandé à la Cour de Cassation de déterminer si dans le cadre de la promesse unilatérale l’inexécution du principe de bonne foi ouvre droit à des dommages et intérêts ?
        La Cour de Cassation dans son arrêt du 19 janvier 2022 confirme l'arrêt d'appel en rejetant le pourvoi de l'acquéreur en le condamnant à payer des dommages et intérêts. Elle considère que c'est a la date de la signature de l'acte de vente qu'il convient d'apprécier la loyauté, la bonne foi et la sincérité des cocontractants, la Cour affirme que « la dissimulation de la libération des lieux, de nature a augmenté de façon significative la valeur du bien, manifestait l'absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l'acquéreur, ouvrant à dommages et intérêts pour le vendeur. »
        Cela nous montre que la promesse unilatérale de vente est un quasi-contrat qui entraîne des obligations a maintenir jusqu'à signature du contrat de vente. (I) Son manquement à ses obligations entraîne des sanctions par décision des cours. (II) 

1. Un quasi-contrat produisant des obligations

        La promesse unilatérale de vente est qualifiée de quasi-contrat du fait que pour la loi, il représente le contrat de vente pour le vendeur, (A) ce qui fait intervenir des obligations a respecter. (B) 

A. La promesse unilatérale : un quasi-contrat a par entière 

        La promesse unilatérale de vente quasi-contrat conclu entre le pollicitant et le bénéficiaire d'un bien qui précise les conditions dans lesquelles la vente s'effectue comme le dispose l'article 1124 du Code Civil. Nous avons la par acte authentique du 5 octobre 2011 une promesse unilatérale de vente conclut entre le pollicitant et le bénéficiaire pour cinq lot d'un immeuble en copropriété pour le pris de 1 100 000 euros et devait être réalisé le contrat de vente au plus tard le 12 janviers 2012 . Le montant, les particularités et la date de conclusion de vente sont inscrit dans la promesse, ce qui donne donc les conditions et les obligations que les deux cocontractants doivent respecter. De plus dans une promesse unilatérale de vente, le pollicitant est déjà engagé, car la promesse représente pour lui un contrat, il a déjà donné son consentement. Ainsi, le bénéficiaire a un avantage sur le pollicitant, car dans tous les cas la promesse unilatérale est en quelque sorte une conclusion forcé par le bénéficiaire si le pollicitant veut se rétracter car il impossible pour lui de le faire. Cette condition a fait l'objet d'un revirement de la jurisprudence de la Cour de Cassation le 23 novembre 2021 ou elle dit que dès que la promesse de vente unilatérale est conclue, le pollicitant n'a plus de possibilité de se rétracter comme c'était le cas avant, le pollicitant encourait des dommages et intérêts. Il s'engage à ne pas vendre le bien à quelqu'un d'autre, la promesse unilatérale est donc un moyen d'immobilité du bien pour l'acquéreur qui peut à tout moment lever son opinion avant le délai clairement précisé.

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