Commentaire d'article 1124 La promesse unilatérale

Art. 1124

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

La promesse unilatérale de vente n’était pas codifiée avant 2016

• Sauf contrat spéciaux où on retrouve la définition de la PU de vente

Commentaire d’article :

Les avant-contrats, véritables contrats, ont pour objectif d’encadrer les négociations et pourparlers qui aboutiront à des contrats. L’article 1124 du Code civil fixe les règles de la promesse unilatérale de contrat. Il se situe dans le Sous-titre Ier : « le contrat », Chapitre II : « la formation du contrat », Section I : « la conclusion du contrat », sous-section 3 : « le pacte de préférence et la promesse unilatérale de vente ». Cet article a été introduit dans le Code civil suite à l’ordonnance du 10 février 2016. Jusqu’en 2016, il n’était fait aucune mention de la promesse unilatérale de contrat dans le Code civil, ce n’était qu’une notion dégagée et organisée par la jurisprudence. L’article 1124 est venu donner un cadre légal à la promesse unilatérale.

La promesse unilatérale de contrat est un avant-contrat, en vertu duquel un promettant s’engage envers le bénéficiaire de la promesse, à conclure un contrat déterminé si le bénéficiaire manifeste sa volonté. Contrairement à l’engagement pris par le promettant dans le cadre d’un pacte de préférence sur qui pèse seulement une obligation de négocier, la promesse de contrat oblige son auteur à conclure le contrat envisagé.

Cet article pose un enjeu juridique puisque dans le cas de la rétractation de la promesse unilatérale de contrat par l’une des parties, nous faisons face à un débat doctrinal illustré par les revirements de jurisprudence.

De quelle façon l’article 1124 encadre-t-il la promesse unilatérale de contrat ? Dans un premier temps, il s’agira d’expliquer en profondeur la notion de promesse unilatérale, notamment à travers son évolution jurisprudentielle et l’importance qu’elle accorde au consentement (I), puis dans un second temps, il conviendra d’expliquer les effets de la promesse unilatérale de contrat, notamment avec l’obligation qui pèse sur le promettant et les conséquences en cas de violation du contrat (II).

1. La promesse unilatérale, un contrat créateur d'une option

Dans un premier sous-temps, nous verrons la notion plus en profondeur de la promesse unilatérale (A), puis dans un second sous-temps nous verrons le droit d’option accordé au bénéficiaire dans le cadre de la promesse de contrat (B).

1. « Un avant-contrat » : la notion de promesse unilatérale

Avant la réforme de 2016 du droit des contrats, « la promesse unilatérale » (art.1124) n’apparaissait pas dans le code civil. En effet, son application ne résultait que d’une évolution jurisprudentielle, et de nombreux revirements de jurisprudence.

La promesse unilatérale est qualifiée par le législateur de contrat « la promesse unilatérale est le contrat » ce qui signifie qu’elle est le produit d’un accord de volontés, bien que cela ne renvoie pas à l’idée d’une seule volonté. Ici on souligne le fait que l’on a un contrat donc deux personnes, elle est dite unilatérale puisqu’elle ne créée que des obligations qu’envers une seule personne, le promettant. Il est donc tenu de ne pas vendre à autrui, dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, durant le délai d’option que nous verrons plus en détail par la suite. En principe, on a une seule obligation dont le promettant est débiteur et le bénéficiaire est créancier, lui n’étant tenu par aucune obligation du fait du caractère unilatéral du contrat.

À la différence du pacte de préférence, cet accord de volonté porte sur l’engagement, pris par le promettant, non pas de négocier, mais de conclure le contrat définitif (« accorde à l'autre, le bénéficiaire »). En d’autres termes, le promettant a exprimé son consentement irrévocable de contracter au bénéficiaire. Cet avant-contrat, conclu entre le promettant et le bénéficiaire, a donc pour but d’énoncer clairement et de façon précise « les éléments essentiels » du futur contrat dont il ne manquera plus que pour sa formation, le consentement du bénéficiaire.  

Ainsi, le promettant est engagé mais pas encore le bénéficiaire, on est seulement d’accord sur les éléments essentiels du contrat mais pour qu’il soit formel il faut également le consentement du bénéficiaire, on a une promesse de consentement d’une des parties mais pas de l’autre donc on a un droit d’option.

1. Le consentement : un élément fondamental, le droit d’option

La promesse unilatérale de contrat peut être désignée comme un contrat préparatoire, au travers duquel le promettant promet au bénéficiaire de lui apporter quelque chose qui est une exclusivité pour le contrat final. Cependant, à cet instant il nous est impossible de savoir si le bénéficiaire donnera, ou non, son consentement au contrat (« duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire »).

Le législateur a mis en place un droit d’option, qualifié dans l’article comme « le temps laissé au bénéficiaire » lui permettant de réfléchir avant de donner sa décision. En d’autres termes, Pour que la promesse unilatérale de contrat soit valide, cela suppose que le promettant consente au bénéficiaire un droit d’option, l’article 1124, al.1 vise expressément ce droit d’option.

Ce droit ne doit pas être enfermé dans des conditions trop restrictives, sa durée peut être prévu à l’avance par un délai fixé entre les parties ou bien à l’inverse aucun délai n’a été fixé.

A la fin du délai d’option, deux situations sont envisageables. Première possibilité, le bénéficiaire accepte de conclure le contrat définitif, on dit alors qu’il « lève l’option », deuxième possibilité, le bénéficiaire n’accepte pas de conclure le contrat définitif, c’est-à-dire qu’il ne lève pas l’option alors la promesse de contrat est caduque.

Cette promesse en général est faite avec des contreparties, on a une exclusivité pendant un certain temps qui a un prix donc généralement entre 5 et 10% du prix de vente on parle d’une indemnité d’immobilisation et si on lève l’option alors on considère qu’une partie du prix est déjà payée, sinon si pas de conclusion alors on garde la somme au titre de l’immobilisation.

...