Commentaire d'arrêt Assemblée plénière 27 octobre 2006

Commentaire de l’arrêt Cass. ass.plén, 27 octobre 2006

Cet arrêt est un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de Cassation, en date du 27 octobre 2006, et traitant de la garantie des vices cachés dans un contrat de vente.

En l’espèce, deux acquéreurs par acte notarié du 29 septembre 1999 , ont acquis d’une vendeuse une maison d’habitation. Suite à la venu d’un expert, une expertise révèle, avant la vente, la présence de termites infestants la charpente et de nombreuses tuiles gélives. Les acquéreurs de la maison assignent donc la vendeuse en paiement de dommages et intérêts en s’appuyant sur la présence de vices cachés.

Premièrement, les juges d’une Cour d’appel qui n’est pas connue déboute les acquéreurs de leurs demande. Les acquéreurs se pourvoient donc en cassation devant la 3ème chambre civile le 4 février 2004, qui cassent et annulent l’arrêt et renvoi les parties devant la Cour d’Appel de Dijon. Le 30 juin 2005, la Cour d’Appel de Dijon rejette la demande des acquéreurs. En effet, pour ces derniers les vices avancés par les acquéreurs étaient apparents et non cachés, les acquéreurs avaient donc, selon la Cour d’Appel de Dijon, étaient indifférents.

Les acquéreurs se pourvoient à nouveau en cassation pour l’existence de vices cachés dans le contrat de vente de la maison. Les juges de la Cour de Cassation se réunissent en Assemblée plénière à cause de l’opposition entre le jugement de renvoi et le jugement de la 3ème chambre civile.

Les acquéreurs ,demandeurs, souhaitent l’acceptation des vices cachés dans le contrat de vente de la maison, car la présence de termites infectants la charpente et la présence des tuiles gélives ne pouvaient être constatées que très difficilement. L’appréciation des vices cachés se fait en rapport de la qualité de l’acheteur. Les acheteurs étaient en l’espèce des profanes, ces vices ne pouvaient être constatés que par un examen approfondi et non superficiel. Ils ne pouvaient donc pas , selon eux, s’agir de vices apparents compte tenu de leurs qualités.

La vendeuse, défenderesse, quand à elle, nie la présence de vices cachés. En effet, celle-ci soutient que la dégradation de la charpente et des tuiles pouvait être facilement décelée en pénétrant dans les combles ou en montant sur la toiture. En outre, si l’accès était difficile, il n’était pas impossible pour un expert , homme de l’art, de constater l’état de dégradation, et cette absence de prise mesure constitue , pour la vendeuse, une négligence de la part des acquéreurs, qui ne peut lui être imputé.



Se trouve ainsi posée à la cour de Cassation la question de savoir si un acquéreur profane peut invoquer la garantie des vices cachés pour la présence de termites et de tuiles gélives , difficile d’accès, et si cette garantie est subordonné à l’exercice d’un expert?

La Cour de Cassation le 27 octobre 2006 casse et annule l’arrêt rendu par La Cour d’Appel de Dijon le 30 juin 2005. Celle- ci s’appuie sur la violation par les juges de la Cour d’Appel des articles 1641 et 1642 du Code Civil et en rappel les fondements. En effet, la Cour de cassation évoque le fait que malgré que la dégradation ne pouvait être constatée que en pénétrant dans les combles et de monter sur le toit, si ce n’était pas impossible, cela ne montrait pas que ces dégradations constituaient des vices cachés pour les acquéreurs. Les juges du fond n’ont pas établis « qu’il s’agissait d’un vice dont l’acquéreur avait pu se convaincre lui même. »

En outre, la Cour de cassation évoque le fait que la Cour d’Appel à rajouté une condition que la loi ne prévoit pas, en imposant aux acquéreurs de faire constater par un homme de l’art, expert, l’état de la charpente et du toit, avant d’en déduire que s’ils n’effectuaient pas de telles mesures ils seraient négligents, dont le vendeur n’aurait pas pu être tenu de ces dégradations.

Il est nécessaire de s’attarder à comprendre la portée de la garantie des vices cachés accordée par le vendeur dans un contrat de vente(I). En outre, la Cour de Cassation à rejeté l’ajout d’une condition supplémentaire à la loi contre les vices cachés (II).

I/ La portée de la garantie des vices cachés accordée par le vendeur

En effet, la garantie des vices cachés ne s’applique pas quand le vice est apparent(A). Il faut nécessairement la présence d’un vice caché pour que cette garantie soit applicable et que l’acquéreur puisse s’en prévaloir(B).

A/ Un défaut de garantie contre les vices apparents

En effet, l’article 1642 du Code civil dispose de « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur à pu se convaincre lui-même. ». On voit donc qu’il y a une limite à la garantie des vices cachés, ce vice ne doit pas être apparent sinon la garantie ne pourra jouer. La Cour de cassation le 27 octobre 2006, évoque cette limite.

Le vice apparent se définit comme un défaut apparent que l’acquéreur ou le locataire peut à lui seul déceler dans la chose vendue ou louée au moment de la conclusion du contrat.

En l’espèce, les vices présents dans la maison ne peuvent pas être qualifié d’apparents car ce n’est pas à l’acquéreur de monter sur le toit ou de vérifier les charpentes pour contrôler la non présence de vices. Ce n’est pas quelque chose d’apparent si l’acquéreur doit vérifier chaque passerelles du toit ou de la charpente.

Cet arrêt mettait en lumière le fait de savoir si le vice était décelable ou non. Le vice indécelable se définit donc comme le fait qu’un simple examen ne peut déceler ce vice. En l’espèce, le vice est

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qualifié d’indécelable car il a été nécessaire d’appeler un expert professionnel pour constater les vices dans la charpente et sur le toit.

En effet, dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 14 juin 1989, les juges rappellent que l’acquéreur profane n’a pas à faire des recherches et expertises importantes pour pourvoir trouver les vices. Il n’est soumis qu’à de simples recherches et non à des recherches poussées. L’acheteur n’à pas besoin d’être extrêmement attentionné sur le bien qu’il achète puisque que des recherches simples suffisent.

L’appréciation des vices cachés relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond, comme le confirme l’arrêt de la Cour de Cassation du 22 janvier 1997. C’est donc aux juges d’apprécier les recherches

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