Civ.3 20 octobre 2021

La 3e Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de cassation en date du 20 octobre 2021 eu égard la levée d’option d’une promesse unilatérale de vente après rétractation du promettant.

En l’espèce, un promettant a contracté avec un bénéficiaire une double promesse unilatérale de vente en vertu de laquelle, le promettant s’engage a vendre le bien au bénéficiaire moyennant un euro symbolique, mais dont une clause engage le bénéficiaire à revendre ce bien au même prix au promettant si ce-dernier lève l’option. La première vente s’effectue, et lorsque le promettant initiale souhaite réaliser la rétrocession de son bien, le bénéficiaire (devenu promettant) se rétracte de la promesse unilatérale, ne souhaitant pas la rétrocession du bien.

Le promettant initial assigne en justice le bénéficiaire initial en réalisation forcée de la rétrocession et en indemnisation du préjudice issu de l’inexécution volontaire de l’engagement de rétrocession contenu dans un acte de vente devant une juridiction de première instance dont la teneur de la décision est ignorée. L’affaire est par la suite connue par la cour d’appel d’Agen en date du 10 juin 2020 qui donne droit au bénéficiaire initial. Le promettant initial forme un pourvoi en cassation.

La cour d’appel d’Agen déboute les demandes du promettant initial au motif que la rétractation du bénéficiaire initial avant la levée d’option du promettant initiale a fait obstacle à la rétrocession du bien puisque cela démontre une absence de rencontre des consentements. Le promettant initial forme un pourvoi en cassation au moyen qu’en vertu de l’évolution du droit des obligations, la révocation d’une partie à la promesse pendant le délai de levée d’option n’empêche pas la formation du contrat de vente promis.

La question qui se pose est de savoir si un contrat de vente peut être formé en cas de rétractation de l’attributaire d’une promesse unilatérale de vente préparant ce contrat de vente durant la période de lever d’option

Le second arrêt se fonde sur la décision du premier arrêt, ainsi la Cour de cassation déclare qu’une promesse unilatérale de vente n’est pas une offre de vente, puisqu’elle dispose, en plus du consentement, les éléments essentiels du contrat définitif permettant l’exercice de la faculté d’option, c’est un contrat à part entière qui a force exécutoire, l’exécution peut être forcée en vertu de la jurisprudence de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 16 janvier 2007. Il en est déduit que la promesse unilatérale de vente engage le consentement du promettant, ce qui permet au bénéficiaire de lever l’option quand bien même le promettant se rétracte pendant la période de lever d’option. En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été valablement formé, les promettants se sont rétractés avant la lever d’option des bénéficiaires, les bénéficiaires ont levé l’option pendant la période d’effectivité de ce droit convenu dans la promesse unilatérale de vente. En conclusion, les promettants ont conclu une promesse unilatérale de vente et sont donc soumis à la contraction du contrat de vente à la levée d’option de la promesse par les bénéficiaires dans le temps convenu par la promesse unilatérale de vente quand bien même les promettants se soient rétractés en amont de cette levée d’option.

Le régime en vigueur pour ces deux arrêts est celui du droit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2016.

 Les juges infirment la jurisprudence selon laquelle la rétractation du promettant empêche la formation du contrat de vente (I) justifier par le fait que la promesse unilatérale de vente à force exécutoire dans le délai imposé par l’avant contrat (II).

1. L’infirmation claire du principe jurisprudentielle de la rétractation empêchant formation du contrat de vente

Pour déterminer la valeur de la rétractation du promettant dans une promesse unilatérale de vente, les juges recherche dans les jurisprudences antérieures une réponse (A) mais les juges vont opérer un revirement (B).

1. L’exposé des solutions jurisprudentielles

En l’espèce, « la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée, la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts ». La levée de l’option, c’est-à-dire l’action du bénéficiaire de donner son consentement à la formation du contrat de vente, étant réalisé après la rétractation du promettant c’est-à-dire après le retrait de la promesse unilatérale de vente de la partie au contrat qui s’engage envers le bénéficiaire à vendre, empêchait l’application du consentement mutuel à la vente et à l’achat. Cela entraine l’impossibilité de demander l’exécution forcée de la vente, la transgression de la contrainte d’assurer une tâche contractuelle par le promettant ne permet que l’obtention d’une indemnisation pécuniaire. Le juge explique que selon les jurisprudences antérieures, notamment celles de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 octobre 1993 et du 28 octobre 2003, que la rétractation du promettant à la promesse unilatérale de vente avait des effets sur l’avant-contrat, de tel sorte que le consentement des parties ne sont plus réuni, empêchant ainsi la conclusion du contrat de vente dont la seule résultante possible pour le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est l’obtention de dommages et intérêts. En effet, un contrat ne peut être formé que si il y a rencontre de volonté entre les parties, et notamment de la partie qui s’oblige en vertu de l’article 1108 du Code civil en sa rédaction avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2016. Dès lors, le juge relève qu’à l’époque de ces jurisprudences, il était considéré que la rétractation du promettant correspond au retrait du consentement de celui-ci, il n’y avait donc pas consentement de la partie qui s’oblige à faire, le contrat de vente ne peut être formé. Cependant, cette vision du juge décrédibilisait le régime de la promesse unilatérale de vente, puisque celle-ci ne différait finalement pas de la simple offre de vente étant une proposition précise et ferme de vendre un bien qui a vocation à entrainer la vente d’un bien par seule survenance de l’acceptation en indiquant la chose et le prix. En effet, si la rétractation à la promesse unilatérale de vente est possible, cela devient une simple proposition de vente, il n’y a aucun intérêt à exercer un régime différent de l’offre de vente. Toutefois cette solution était en accord avec la liberté contractuelle qui primait sur le caractère de force exécutoire du contrat, il était privilégié le consentement des parties aux dispositions de l’article 1134 du Code civil en sa rédaction avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2016.

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