La conclusion d’un bail

La conclusion du bail

CORRIGÉ TYPE DEVOIR N° 2 EC0019CT02V01C

1. Cas no 1 (12 points)

En votre qualité de régisseur de l’appartement, objet du bail reproduit en annexe, Monsieur Sylvain Vallet, vous expose, le 15 février 2017, qu’il entend vendre cet appartement. Il vous demande de procéder aux démarches nécessaires afin d’obtenir le départ de ses locataires.

Que lui conseillez-vous ? Évoquez toutes les formalités préalables dont vous avez besoin. Rédigez dans son intégralité le congé que vous allez sans doute adresser aux locataires.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu’il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

Droit de préemption du locataire

Il intervient à l’expiration du bail, lorsque le bailleur délivre un congé en vue de vendre le local. Il s’agit ici de la vente d’un local libre car il a lieu après le départ du locataire. Le locataire peut décider d’acheter le local et donc de rester dans le lieu en sa qualité d’acquéreur. Le congé doit être délivré par le bailleur 6 mois avant la fin du bail et doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Cette notification vaut offre de vente et est valable pendant les deux premiers mois du préavis.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’ac- quéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette nouvelle offre est valable un mois.

Formalités de fin de bail :

– Àlafindubail,l’étatdeslieuxdesortiedoitêtreréalisécontradictoirementlejourdelaremisedesclés.Le locataire sortant est tenu d’informer le bailleur de sa future adresse afin que le bailleur en informe les services fiscaux pour le recouvrement de la taxe d’habitation.

– Ledépôtdegarantiedoitêtrerestituéparlebailleuraprèsledépartdulocataire,déductionfaitedeséven- tuelles retenues (retenue pour les charges locatives, retenues pour d’éventuelles dégradations dues aux agis- sements du locataire...)

Depuis 1891

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EC0019CT02V01C

Modèle congé pour vendre :

Lettre recommandée avec AR / acte d’huissier

Monsieur,

Votre bail concernant le logement situé (adresse)........signé le................... (date) vient à échéance le .................

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, par la présente, je vous donne congé pour le logement. Ce congé étant motivé par la vente du logement, ce congé vaut offre de vente à votre profit. Ainsi, en votre qualité de locataire vous avez le droit d’acheter le logement que vous occupez par préférence à tout autre potentiel acquéreur au prix et selon les modalités fixées aux présentes :

−Prix:xeuros

− Modalités de la vente :

–

–

–

Je vous remercie de me faire savoir dans les délais indiqués à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 reproduit ci-après, si vous souhaitez acquérir le logement.

La présente offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 alinéas 1er à 5 :

« Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant

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