Les grands ensembles immobiliers

Les grands ensembles immobiliers

Un grand ensemble immobilier représente un type de forme urbaine sur de grande étendue accueillant un grand nombre d’habitants, se caractérisant par la répartition de ses bâtiments et  comportant un financement de l'État et/ou des établissements publics. Il peut être monofonctionnel, en accueillant uniquement des logements (au minimum 500 logements), ou en rassemblant plusieurs fonctions urbaines (économiques politiques et culturelles). Il peut être également le fruit d’une politique de logement social ou au contraire répondre à des logiques du secteur privé.

Le premier grand ensemble :

La Cité de la Muette à Drancy, construite par Eugène Beaudouin, Marcel Lods et Jean Prouvé entre 1931 et 1934 pour l'Office public HBM de la Seine, est considérée comme le premier grand ensemble en France. Cette cité, initialement conçue comme une cité-jardin, se transforme en cours d'étude en un projet totalement inédit en France, avec ses cinq tours de quinze étages et son habitat totalement collectif.

Histoire :

Après la Seconde Guerre mondiale, les grands ensembles se développent fortement grâce à un essor économique et technologique et de transformation sociale. L’objectif était de produire des logements rapidement et en grand nombre permettant d'accueillir une population urbaine en forte augmentation du a un exode rural important et une augmentation du niveau de vie.

Un programme est lancé à Strasbourg en 1950 par le ministre de la reconstruction, celui-ci doit comporter 800 logements en prenant en compte des critères de coût et de rapidité d’exécution. La construction prendra fin en 1953. En cette même année une loi est voté afin de mettre en place une série d'interventions (appelée "Plan Courant") facilitant la construction de logements tant du point de vue foncier que du point de vue du financement (primes à la construction, prêts à taux réduit).

La même année, la création de la contribution obligatoire des entreprises à l'effort de construction (1 % de la masse des salaires pour les entreprises de plus de 10 salariés) introduit des ressources supplémentaires pour la réalisation de logements sociaux : c'est le fameux "1 % patronal". Ces fonds sont réunis par l’Office Central Interprofessionnel du Logement (OCIL), à l'origine de la construction d'un certain nombre de grands ensembles.

Mais le véritable choc psychologique intervient en 1954 : le terrible hiver et l'action de l'Abbé Pierre engage le gouvernement à lancer une politique de logement volontariste. Un programme de "Logements économiques de première nécessité" (LEPN) est lancé en juillet 1955 : il s'agit de petites cités d'urgence sous la forme de pavillons en bandes. En réalité, ces réalisations précaires s'avèrent catastrophiques et se transforment en taudis insalubres dès l'année suivante. La priorité est donnée alors résolument à l'habitat collectif de grande taille et à la préfabrication en béton, comme seule solution au manque de logements en France.

Il y avait en 1946 en France moins de 500 000 logements sociaux ; trente ans plus tard, on en compte près de 3 millions, dont un tiers sous forme de grands ensembles. Ceux-ci sont au nombre de 350 environ, 43 % se concentrant dans la région parisienne, où la demande est la plus forte.

La France est le seul des pays capitalistes occidentaux à avoir choisi massivement les barres et les tours pour résoudre la crise du logement. Ils ont été promus au travers de décisions du Ministère de la Reconstruction et de l'Urbanisme, en particulier dans les ZUP (Zone à urbaniser en priorité) et les villes nouvelles. Depuis, ces formes urbaines ont été le symbole de la relégation urbaine, et font l'objet régulièrement des politiques de la ville.

Les constructions des grands ensembles :

Les constructions des bâtiments et quartiers (Secteurs industrialisés,  logements populaires familiaux, logements économiques et familiaux, logements économiques normalisés) sont établis selon des procédures techniques et financières. Les grands ensembles ne doivent pas suivre un type de construction particulier.

L'unique objectif de toutes ces procédures est de construire vite et en très grande quantité. Le cadre de la Zone à urbaniser en priorité intervient en 1959, avec des constructions qui ne commencent réellement qu'en 1961-1962.

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