TVA IMMOBILIERE ET VENDEUR NON ASSUJETTI

TVA IMMOBILIERE - VENTE D'IMMEUBLE PAR UN NON ASSUJETTI

Le régime actuel de la TVA immobilière résulte de l’article 16 de la loi de finance rectificative 2010-237 du 9 mars 2010. Elle a profondément modifié le régime de la TVA immobilière pour la mettre en conformité avec le droit communautaire.

Le principe fondamental du nouveau régime a été de supprimer le particularisme de la TVA immobilière qui faisait jusqu’alors l’objet de dispositions spécifiques.

Les règles applicables aux opérations immobilières dataient pour l’essentiel, de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 portant réforme de l’enregistrement du timbre et de la fiscalité immobilière. Cet ensemble de règles, qui constituait un régime particulier antérieur aux directives d’harmonisation européenne en matière de TVA, s’écartait sur certains points du cadre défini par la législation communautaire et présentait de sérieuses difficultés d’application. En conséquence, l’adoption de nouvelles dispositions en matière de TVA immobilière s’imposait dans un souci de mise en conformité avec la directive européenne du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA.

La vente d’immeubles est désormais soumise au droit commun. En conséquence, les ventes effectuées par les assujettis à la TVA sont soumises à la TVA sauf cas d’exonérations particuliers. Le redevable de la TVA est le vendeur. Les ventes réalisées par les non-assujettis ne sont pas soumises à la TVA sauf cas limitativement énumérés. Par ailleurs, les règles en matière de droits de mutation sont également aménagées.

Ces dispositions s’appliquent aux opérations immobilières réalisées à compter du 11 mars 2010. Des mesures transitoires ont toutefois été prévues par l'administration fiscale pour le traitement des affaires en cours.

A la lumière de cette réforme qui a bouleversé le régime fiscal des opérations de ventes immobilières, le législateur a simplifié les choses pour le praticien en permettant une adaptation entre la TVA et les droits d'enregistrements. L'idée à retenir est qu'en présence d'un vendeur non assujetti ou n'agissant pas en tant que tel, toute idée de TVA immobilière est à chasser, en principe.

Il convient dès lors de s'attarder dans un premier temps, sur la notion de non assujettissement à la TVA immobilière et son intensité quant à la situation du vendeur (I), avant d'analyser, dans un second temps, le régime fiscal des différentes livraisons d'immeubles réalisées par un vendeur non assujetti ou n'agissant pas en tant que tel (II).

I- La qualité de non assujetti à la TVA immobilière et l'intensité de la notion

A/ la notion d’assujetti

Pour être soumise à la TVA Immobilière, une livraison d’immeuble devra répondre à deux conditions (art 257-1 CGI) :

-être réalisée à titre onéreux

-être réalisée par un assujetti

Les opérations immobilières sont directement visées par l’article 256 – II -1 du CGI comme relevant de la TVA.

La notion d’assujetti et plus précisément la notion d’assujetti agissant en tant que tel est au coeur du nouveau régime de TVA applicable aux opérations immobilières.

En effet, les règles de TVA applicables à l’opération sont différentes selon que celui qui réalise la livraison de l’immeuble est ou non un assujetti à la TVA agissant en tant que tel.

L’article 256A du CGI dispose que sont assujetties à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante, une ou plusieurs opérations soumise à la TVA quel que soit le statut juridique de ces personnes ».

2ème condition : l’activité de la personne assujettie qui exploite un bien en vue d’en tirer des recettes doit avoir un certain caractère de permanence.

En principe, le statut TVA de l’acheteur n’est pas pris en considération pour l’analyse TVA. La détermination de son statut présente toutefois un intérêt. En effet, seul l'acquéreur assujetti agissant en tant que tel est autorisé à prendre un engagement permettant d’obtenir une réduction des droits de mutation à titre onéreux (engagement de revendre ou engagement de construire). Par ailleurs, cette détermination présente également un intérêt pour la TVA lorsqu’il s’agit de déterminer si les conditions d’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI sont remplies.

La notion d’assujetti agissant en tant que tel n’est pas une notion nouvelle puisqu’elle a été introduite dans notre droit le 1er janvier 1979.

Il convient donc de déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA et, dans l’affirmative, de déterminer si la livraison de l'immeuble intervient ou non dans le cadre de son activité économique.

L’administration fiscale rappelle la définition de l’assujetti. Pour faire simple, il s’agit de celui qui exerce de manière indépendante une activité économique, quels que soient notamment son statut juridique (personne physique ou société) et sa situation au regard des autres impôts (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

La notion d’activité économique est donc centrale.

Cette notion d’activité économique est une notion particulièrement large qui recouvre toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris toutes les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées ainsi que l’exploitation d’un bien corporel ou incorporel en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence.

Celui qui réalise, de manière occasionnelle, des livraisons de biens ou des prestations de services n’exerce donc pas une activité économique sous réserve bien entendu que cette opération ne constitue pas « l’exploitation d’un bien corporel ou incorporel en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence ». Ainsi, celui qui donne en location un seul bien immeuble ne réalise pas une prestation de services de manière occasionnelle, mais exerce bien une activité économique.

On l'a dit, celui qui réalise, de manière occasionnelle, des livraisons de biens ou des prestations de services n’exerce pas une activité économique et n’est donc pas assujetti à la TVA. Toutefois, un non-assujetti peut, dans certaines hypothèses, devoir la

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