Risk Managment

On ne conçoit au premier coup d’œil où ce monde se logera ce soir. C’est comme une ruche bourdonnante ; chaque insecte ailé à sa case, mais dans la ruche humaine, les cases sont prodigieusement inégales. Ici, dix insectes sont dans le même trou, tandis qu’un autre insecte logeant des animaux qui le traînent, jetant dans les airs la fumée ondoyante de sa grasse cuisine, occupe soixante fois plus de place.

Louis-Sébastien Mercier

Si j'avais le temps, je ne verrais aucune objection à recommencer ma vie depuis le début. Mais je demanderais à bénéficier du même privilège que les auteurs, qui corrigent dans la deuxième édition de leur ouvrage les erreurs de la première.

Benjamin Franklin

Un pays où l'on ne renouvelle pas les centres d'intérêt et où, sous prétexte de patrimoine, les horreurs s'accumulent, est comparable à ces hôtels mal tenus où l'on oublie de changer les draps.

Philippe Bouvard

SOMMAIRE

Introduction        4

Partie I        9

Le statut juridique et fiscal de la location meublée … des situations diverses et complexes.        9

1-1 L’éventail complexe de la location meublée        10

1-1-1Location directe par le propriétaire        10

1-1-2 Location grâce aux services d’un tiers        11

1-1-3 Les loueurs de biens nus assimilés loueurs meublés        11

1-1-4 La location meublée assortie de prestations hôtelières.        12

1-1-5 Location de bien par des personnes associées d’une société non soumise à l’IS.        13

1-2Le statut juridique des locations meublés        13

1-2-1 Locations meublées à usage d’habitation principale        14

1-2-2 Les autres locations meublées hors résidences principales        15

1-2-3 L’article L.631.7 du Code de la construction et de l’habitat        15

1-3 Les règles fiscales et comptables du loueur en meublé        15

1-3-1 Loueur meublés professionnels : une réelle activité professionnelle        17

1-3-2 Loueurs meublés non professionnels : accessible à tous        20

PARTIE II        21

Les différentes catégories de résidences services et personnes associées.        21

2-1 Pourquoi investir dans les EHPAD et résidences séniors ?        23

2-1-1 Définition générale        26

2-1-2 La règlementation des EHPAD        27

2-1-3 Le marché des EHPAD        27

2-2 Pourquoi investir dans les résidences de tourisme et résidences d’affaires ?        28

2-2-1 Définition Générale        30

2-2-2 Règlementation des résidences de tourismes        31

2-2-3 Le marché des résidences de tourisme        32

2-3 Pourquoi investir dans les résidences pour étudiants ?        34

2-3-1 Définition Générale        35

2-3-2 Règlementation des résidences service étudiantes        36

2-3-3 Le marché des résidences étudiantes        37

PARTIE III        39

Les différents outils d’aide disponible au développement de la location meublée dans le patrimoine des ménages.        39

3-1 Sécurité d’investissement grâce au bail commercial et à l’intervention d’un gestionnaire (exploitant) professionnel ?        41

3-2 L’emprunt immobilier : des taux historiquement bas, l’effet de levier du crédit, le prêt In fine.        43

3-2-1 Des taux historiquement bas        43

3-2-2 L’effet de levier du crédit        44

3-2-3 Le prêt In Fine        45

3-3 La SARL  : un bon outil pour louer en meublé        46

3-3-1 La forme la mieux adaptée        46

3-3-2 Presque tous les avantages fiscaux du meublé        47

3-3-3 Des atouts patrimoniaux incontestables        49

3-4 La fiscalité du loueur en meublé : les plus        50

3-4-1 Remboursement de la TVA.        50

3-4-2 Traitement des amortissements        51

3-5 La réduction d’impôt Censi-Bouvard        52

3-5-1 Présentation        52

3-5-2 Conditions à respecter        53

3-5-3 Modalités de calcul        53

Conclusion        53

Annexe 1 : Nombre de centenaire en France        56

Annexe 2 : Evaluation des plus de 65 ans        57

Annexe 3 : Espérance de vie à la naissance        58

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