Les contrats immobiliers

,)COURS DU 24/02/2022

Sommaire

Les contrats immobiliers

- les avants contrats

- La promesse unilatérale et le compromis

- Contrat de vente et acte définitif de vente

Les diagnostics.

1- les contrats immobiliers

Le mandat

La loi hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 ont édicté un certain nombre de règles de forme et de fond conditionnant la validité des conventions passées avec un agent immobilier ou un administrateur de biens.

L’article 6 prévoit que toutes conventions passées avec un professionnel de l’immobilier se livrant à la négociation ou la gestion doivent être écrites et comporter le montant de la rémunération et l’indication de la partie qui en a la charge.

- le mandat doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y’a de parties avec un intérêt distinctif à l’acte

- Le mandat consenti à un agent immobilier doit respecter les règles de droit commun concernant la formation des contrats.

- Le mandataire doit vérifier la capacité de son mandant

a. Les différents mandats.

Le mandat simple :

C’est celui qui ne comporte aucune clause d’exclusivité. En pratique, plusieurs agences peuvent se charger de la vente du bien, et le mandant peut le vendre lui-même.

Le mandat exclusif :

Le mandant confie la vente de son bien à un seul professionnel. Il ne peut vendre son bien sans le concours de ce professionnel. Délai de 3 mois après signature pour être résilié et le propriétaire doit être prévenu 1 mois avant la date de résiliation.

Le mandat semi-exclusif :

L’exclusivité est confiée à un seul professionnel  vendeur conservé la faculté de rechercher lui aussi un acquéreur. Si le propriétaire trouve le futur acquéreur, l’agent immobilier s’occupera du dossier, mais il verra sa rémunération réduite (en général de moitié).

La délégation de mandat :

L’agent immobilier qui détient le mandat de vente ou de recherche délègue l’objet du mandat à un autre professionnel.

La rémunération sera partagée par moitié si l’agence déléguée remplit sa mission.

Le mandat de recherche :

Il permet de mandater un professionnel pour la recherche d’un bien

Le futur acquéreur apportera les critères de sa recherche, comme la désignation du bien, la surface, le secteur et l’enveloppe financière.

Ce mandat ne peut pas être signé en exclusivité.

B. Le registre des mandats :

C’est un document obligatoire devant être conservé 10 ans conformément à la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

C. La loi impose un certain nombre de mentions obligatoires au mandat :

- la durée du mandat, limitée dans le temps

- Les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en aura la charge

- Le numéro d’inscription au registre des mandats

- Les obligations du mandataire

- Les obligations du mandant

- La clause de médiation : depuis le 1er kan eut 2016, tout professionnel doit proposer à ses clients consommateurs une procédure gratuite de médiation en vue de la résolution amiable des litiges individuels de consommation, le professionnel n’a pas l’obligation de participer à la médiation mail il doit la proposer à ses clients. Il doit être mentionné sur le mandat sur un médiateur en de la consommation disposant d’un site internet dédié.

- Les paraphes des parties

Un mandat confié à un agent immobilier conclu à distance ou hors établissement peut être annulé par le mandant pendant un délai de 14 jours. Le mandat est soumis à la loi HAMON du 17 mars 2014.

D. La rémunération de l’agent immobilier

L’exigence d’un mandat écrit est impérative pour réclamer sa rémunération.

Le mandat doit mentionner la détermination de la commission et la partie qui en aura la charge.

Toute rémunération ne sera versée qu’à la conclusion de la vente, le versement anticipé est illicite.

Certains mandats possèdent une clause pénale qui permettrait à l’agent immobilier de percevoir ses honoraires si le vendeur refusait de finaliser la vente.

1.1.2. Les avenants

L’avenant est une convention écrite qui est l’accessoire d’un contrat principal, dont l’effet est de modifier les conditions sur les modalités des engagements qui figurent sur la convention initiale.

L’avenant est utilisé pour de nombreux contrats, comme le mandant, la promesse synallagmatique de vente, le contrat de location…

La rédaction d’un avenant implique que les parties modifient, par exemple, le prix initial, la durée, une modification de la consistance du bien…

1.1.3 Le bon de visite.

Les effets juridiques du bon de visite ne sont pas les mêmes en présence d’un mandat simple de vente ou exclusif confié à l’agence immobilière.

L’absence de valeur juridique du bon de visite.

Le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur du bien.

Il ne peut pas justifier le versement d’une commission par l’acquéreur.

a. L’utilisation du bon de visite - Mandat simple de vente.

C’est une pièce qui certifie que les parties sont dans le cadre d’un mandat de vente et que l’agent immobilier est habilité à réaliser la présentation du bien.

Si l’acheteur a signé un bon de visite auprès d’une première agence mais qu’il rachète finalement le bien visité par le biais d’une agence différente, la jurisprudence est formelle à ce propos, seul l’intermédiaire qui conclut la vente peut prétendre aux honoraires.

La loi Hoguet instaure un principe de libre concurrence dès lors que le mandat confié à l’agence immobilière est un mandat simple de vente.

...