L'impact des normes HCSF sur l'activité de crédits des banques en France

Introduction

En France, il existe plusieurs types d'établissements de crédit : les banques, les sociétés financières, les caisses de crédit municipales, les banques mutualistes ou coopératives et les institutions financières spécialisées. La loi bancaire du 24 janvier 1984 encadre l'activité de ces derniers.

En effet, ils ont tous pour activité principale, la réalisation d’opérations de banque. Parmi ces opérations de banque, on trouve les services bancaires de paiement, la réception de fonds du public et les opérations de crédit.

Le Code Monétaire et Financier définit l’opération de crédit comme « l’acte par lequel une personne, agissant à titre onéreux, met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne ou prend dans l’intérêt de celle-ci un engagement par signature tel qu’un aval, un cautionnement ou une garantie ».

Derrière cette notion générale d’opération de crédit, on trouve le crédit-bail, le crédit à la consommation, le crédit d’exploitation, le crédit d’investissement et le crédit immobilier.

Le crédit immobilier est un prêt qui finance l’achat d’un bien immobilier. Dans ce contexte, le bien immobilier servira soit de résidence principale ou secondaire, soit d’habitation à louer, soit de local commercial, etc. De ce fait, le projet immobilier de l’emprunteur doit être clair, il doit savoir au préalable le prix du bien, sa surface, son type, son emplacement, etc.

Le prêt immobilier est un prêt à long terme. Sa durée de remboursement varie entre 10 à 25 ans, mais des prêts de moins de 50 000 € peuvent être remboursés en moins de 10 ans. Le montant d’un crédit immobilier se situe généralement entre 50% à 80 % du prix du bien, le reste étant financé par l’apport personnel.

L’octroi d’un crédit immobilier est plus strict que celui d’un crédit consommation. Le profil de l’emprunteur est étudié minutieusement. Ainsi, des critères comme la situation maritale, le nombre de personnes à charge, la nature du contrat de travail, l’âge, l’état de santé sont analysés pour déterminer la solvabilité du demandeur de crédit.

De plus, depuis 2020, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a émis des recommandations qui visent à encadrer plus strictement les conditions d’octroi de prêts immobiliers par les banques.

Dorénavant, ce ne sera plus qu’une simple recommandation faite aux banques, ce seront des ratios que les banques devront obligatoirement respecter sous peine de sanctions.

Pour cela, nous allons répondre à la problématique suivante :

Quel est l’impact des normes HCSF sur l’activité d’opération de crédit des établissements de crédit ?

Pour répondre à cette problématique, je vais dans un premier temps présenter les différents types de crédits immobiliers ainsi que leur cadre juridique. Dans un second temps, je présenterai le contexte actuel des crédits immobiliers et pour finir, je présenterai l’encadrement du crédit immobilier avec les accords de Bâle et les règles mises en place par le Haut Conseil de Stabilité Financière et l’impact que ces dernières ont sur l’activité d’opération de crédit des banques.

I. Les crédits immobiliers et leur cadre juridique

A/ Typologie des crédits immobiliers

Dans la catégorie des crédits immobiliers, on trouve les prêts finançant toute forme d’acquisition immobilière quel que soit le montant et l’objet :

 Acquisition ou travaux.

 Neuf ou ancien.

 Résidence principale ou secondaire.

 Appartement, maison individuelle ou terrain.

 Résidence de l’emprunteur ou investissement locatif.

 Paiement d’un bouquet dans le cadre d’achat en viager.

 Achat de parts de Sociétés Civiles Immobilières d’attribution à objet d’habitation, multipropriété, immobilier de loisir à temps partagé.

 Vente en l’état futur d’achèvement.

La durée d’un crédit immobilier est comprise entre 3 mois et 25 ans. Le montant lui doit être supérieur à 21 500€ et 75 000€ pour les travaux seuls.

Le crédit immobilier peut être remboursé avec des échéances constantes. On peut le retrouver à taux variable avec des échéances qui augmentent et qui baissent selon les taux. On peut trouver aussi des périodes de différé ou d’amortissement, dans le cadre d’une construction notamment. En principe, ces prêts sont toujours assortis de garanties (sociétés de cautionnement mutuel, hypothèque, privilège sur prêteur de denier).

Dans les types de crédits immobiliers, on trouve les prêts immobiliers bancaires, les prêts aidés et les prêts immobiliers complémentaires.

A.1/ Les prêts immobiliers bancaires

Un prêt classique est un prêt consenti par tout établissement de crédit pour financer une opération immobilière. Il ne bénéficie d'aucun dispositif particulier. Il s'agit d'un crédit amortissable caractérisé par une durée de remboursement et un taux d'intérêt négociable qui dépend de la qualité de l'emprunteur, et le TAEG comprend tous les frais induits par le crédit : frais de dossier, d'assurance et de garantie.

Un prêt relais est un prêt accordé à un emprunteur en attente de la vente d'un bien qui permet l'achat d'un nouveau bien. Il résout le problème de trésorerie auquel sont confrontés les acheteurs immobiliers. En effet, il est très rare de pouvoir simultanément vendre un bien et utiliser le produit de la vente pour financer l'achat d'un logement neuf. Il y a un décalage entre l'achat et la vente. À cet effet, la banque avance sous forme de crédit relais, le montant correspondant qui est généralement de 70% à 80% du prix de vente du bien. Son taux d'intérêt est plus élevé que les prêts classiques, et la durée ne dépasse pas 24 mois.

Le prêt in fine est un prêt remboursé en différé partiel, c’est-à-dire que seulement les intérêts et l’assurance sont payés. Le remboursement du capital n’intervient qu’à la fin du contrat et en une seule fois. Ce type de prêt est essentiellement utilisé dans l’immobilier locatif. Il

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