Le contentieux de l’urbanisme

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Contentieux administratif

L3 Droit public

Séance 9 cas pratique :

Le contentieux de l’urbanisme

Le droit de propriété est un droit sacré et inviolable, il n’a jamais été illimité. Dès sa promulgation en 1804, le code civil posait ainsi comme principe que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ayant pour corollaire le droit de propriété, le droit de construire doit donc s’exercer dans le cadre des lois et règlements d’où l’objet du droit de l’urbanisme dont la finalité est d’encadrer les modalités d’aménagement des espaces et d’utilisation des sols ainsi que les aspects extérieurs des constructions. C’est dans cette optique que la plupart des constructions, démolitions, aménagements ou travaux nécessitent, au préalable, une autorisation. Parfois ces autorisations font l’objet d’abondant contentieux donnant lieu à des recours contre la légalité des décisions relatives aux permis de construire. Tout ceci nous conduit à aborder la question de lotissement relative au cas soumis à notre appréciation

Sur ce, en vertu de l’article L.442-1 du code l’urbanisme, le lotissement, se définit comme : « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Ainsi depuis la loi du 15 Juin 1943 relative au permis de construire et l’ordonnance du 18 décembre 2005, concernant le permis d’aménager, les nouveaux outils de planification et d’autorisation mis en œuvre par l’Etat, et désormais par les collectivités locales, sont placés sous le contrôle du Juge Administratif.

En l’espèce, la commune a délivré le 7 janvier 2023, un permis d’aménager à la jeune Laurie, voisine de madame plandissante (Thérèse), en vue de construire un lotissement sur un terrain dont elle a hérité de son grand-père parental. En effet, désemparée par ce projet, madame Thérèse voudrait attaquer le permis d’aménager en estimant que ce projet de construction la gêne et que sa voisine ne respecte pas certaines règles d’urbanisme

A cet effet, Madame Thérèse peut-elle contester cette autorisation de construire délivrée par la commune ?

I- les conditions de recevabilité possible du recours contre le permis de construire

1- les voies de recours s’offrant à madame Thérèse ?

Il faut noter que Madame Thérèse à la possibilité d’exercer deux types de recours, en l’occurrence le recours administratif, précisément le recours gracieux adressé au maire. Si le maire refuse la demande d’annulation du permis de construire, cela donne la possibilité de saisir le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir. Il s’agit d’un recours contentieux, tel est le sens de la décision rendue par le Conseil d’Etat, le 4 avril 1914, G., A, n°55125 sur les actes individuels, correspondants aux différentes autorisations d’urbanisme, tels que le permis de construire comme dans l’affaire au principal.

Outre les voies de recours susmentionnées, on peut aussi faire mention de la procédure d’urgence, notamment le référé-suspension en vertu de l’article L. 521-1 du CJA et cela si deux conditions sont réunies, l’existence d’une situation d’urgence et le doute sérieux. Il faut préciser que la condition d’urgence est appréciée lorsque les travaux ont commencé mais ne sont pas pour autant achevés, donc madame Thérèse se doit de démontrer que les travaux ont débuté en apportant les photos prouvant la matérialité des travaux.

La procédure accélérée permet un juste équilibre entre les impératifs de sécurité juridique et facilite l’intervention du juge administratif à bref délai ainsi que la suspension de ces travaux.

2-Le délai de chaque recours

Le recours gracieux doit nécessairement être adressé au maire dans un délai de deux mois qui suit l’affichage du permis sur le terrain (et ce meme si les travaux ont déjà commencé). Cette demande, prenant la forme d’une lettre écrite, est formulée dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la demande.

Par ailleurs, la contestation du permis d’aménager adressée devant le tribunal administratif doit se faire dans les 15 jours qui suivent le dépôt du recours contentieux au tribunal, qui doit être exercé dans les deux mois qui suivent la date de rejet du recours gracieux par le maire

Le recours contre un permis de construire doit être accompli dans les 2 mois qui suivent le premier jour de l’affichage du permis d’aménager.

La demande de référé-suspension étant une procédure accessoire au recours pour excès de pouvoir, le juge des référés doit se prononcer normalement dans les quarante-huit heures suivant sa saisine. En vertu de l’article L.600-3 du code de l’urbanisme, lorsqu’un un référé-suspension est formé contre un permis de construire ou d’aménager, « le juge des référés statue sur cette demande dans un délai d’un mois »

La date butoir à retenir c’est lorsque le chantier sera ouvert dans la mesure ou dès lors que le permis d’aménager est remis en cause par de éventuels recours par un tiers madame Thérèse en l’occurrence, la jeune Laurie ne peut en aucun cas engagé les travaux.

3-Sur la question d’un recours administratif ou contentieux à l’insu de la Jeune Laurie

Aux termes de l’article R 600-1 du code de l’Urbanisme, il n’est pas possible pour madame Thérèse de faire de tels recours sans pourtant informer au bénéficier d’une autorisation de permis d’aménager car elle est tenue de notifier ses recours à la jeune Laurie au cas contraire cette notification ne sera pas regardée comme régulièrement accomplie. CE, 20 octobre 2021, M. C et autres, n°444581, Aux Tables

Etant donné que le silence gardé par l’administration pendant deux mois signifie « vaut rejet », ce qui voudrait dire que la contestation du permis avec ou sans les pièces en main n’aura pas d’effet escompté, donc il ne serait pas judicieux de contester une décision à l’aveuglette car la commune montre déjà sa position sur la demande de contestation.

4-Thérèse a-t-elle intérêt à agir contre l’autorisation d’urbanisme ?

En vertu de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, pour contester un permis de construire, le demandeur doit justifier d’un intérêt pour agir en démontrant que le projet affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien, cad que madame Thérèse doit préciser l’atteinte qu’elle invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir. Pour apprécier cette condition, il sera justement tenu de compte de la distance séparant l’habitation de madame Thérèse à celle de la construction ainsi que de la visibilité et de l’ampleur de cette dernière. Dans les faits d’espèce, or il s’avère que la distance qui sépare l’habitation de madame de Thérèse du projet de construction de la jeune Laurie est d’environ 100 à 150 mètres, ce qui voudrait dire madame Thérèse ne peut être considérée comme un « voisin immédiat » au sens de la décision du CE, 10 juin 2015, n°386121, et que les éléments étayés sont suffisamment dépourvus de la réalité du fait qu’à cette distance les conditions d’occupations ou d’utilisations ne sont pas affectées, dans le meme sens sa vue et son cadre de vie, ainsi que les troubles occasionnés par les travaux dans la jouissance paisible de son bien ne constituent pas des éléments justifiant une atteinte, c’est  e qui ressort du CE, SSR, 13 avril 2016, M. Bartolomei, n° 389798

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