La promesse de vente

    Une promesse unilatérale est un avant-contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement. La révocation de son engagement par le promettant pendant le délai d’option, n’empêche pas la formation du contrat promis. Ainsi, dans le cas d’une promesse de vente, le vendeur pourra être sanctionné par la vente forcée.  

La révocation du promettant à une promesse de vente, pendant le délai d’option, pose parfois des problèmes à la formation du contrat promis. C’est dans cette optique que dans un arrêt du 23 juin 2021, n°20-17.554, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est revenue sur le fait qui oblige définitivement le promettant à la vente. En l’espèce, le 1er avril 1999, M. B et Mme. K ont consenti à deux époux une promesse de vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise. L’option des époux bénéficiaires ne pouvait être levé qu’au décès de la précédente propriétaire qui s’était réservé un droit d’usage et d’habitation. À la suite de son divorce, Mme K est devenue attributaire du bien et s’est retracté de cette promesse le 17 février 2016. Après le décès de la précédente propriétaire, les époux bénéficiaires ont levé l’option. Ensuite, les époux bénéficiaires ont assigné en justice Mme K en réalisation de la vente. Mme K a demandé le rejet de la demande et subsidiairement l’annulation judiciaire de la vente pour lésion.  Un appel a été interjeté devant la Cour d’appel. Dans un arrêt, la Cour d’appel fait droit à la demande des époux bénéficiaires au motif que « cette levée de l’option avait eu pour effet de rendre la vente parfaite ». Mme K forme un pourvoi en cassation devant la Cour de cassation. Mme K reproche à la Cour d’appel d’avoir violé les articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance de 2016 au moyen que « dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir » ainsi, la réalisation de la vente ne peut être ordonnée. La question qui se posait alors à la Cour de cassation était celle de savoir si la formation du contrat promis était exclue ? Peut-on déduire de la rétractation du promettant à son engagement postérieurement à la levée de l’option par les bénéficiaires dans les délais convenu, que la formation du contrat promis n’est plus possible ? La rétractation du promettant à son engagement, postérieure à la levée de l’option par les bénéficiaires dans les délais convenus, empêche-t-il la formation du contrat promis ? La Cour de cassation répond par la négative. En effet, après avoir retenu que le promettant "s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant- contrat, sans possibilité́ de rétractation, sauf stipulation contraire", la Cour de cassation juge par conséquent que la Cour d'appel a "retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente" ;  et que de ce fait "elle en a exactement déduit que, les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente était parfaite". La Cour de cassation rejette le pourvoi.                                                                                                                                                                          Ce faisant, la troisième chambre civile de la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence en appréciant différemment la portée juridique de l'engagement du promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente(I).  Par conséquent, elle juge que la formation du contrat promis ne dépend que du choix du bénéficiaire de la promesse de levée l’option (II).

1. Appréciation différente de la portée juridique de l'engagement du promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente

      La Cour de cassation pose le principe selon lequel dès la conclusion de la promesse unilatérale de vente, le promettant ne peut plus se rétracter, il est obligé de vendre le bien qu’il a promis (A). Elle pose toutefois une limite à ce principe. Limite selon laquelle le promettant peut se rétracter s’il prévoit cette rétractation en amont dans le contrat (B).

1. Un engagement définitif dès la conclusion de la promesse : Le principe

     La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi car la condition pour que l’engagement du promettant à la vente devienne définitif a été remplie. A savoir, la conclusion de la promesse unilatérale de vente. Ainsi, dès qu’il conclu la promesse unilatérale de vente, le promettant de cette promesse ne peut plus se rétracté, et donc il sera obligé de vendre le bien qu’il a promis si jamais le bénéficiaire accepte la vente.

Pendant longtemps, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le promettant de la vente pouvait se rétracter au motif qu’il était tenu d’une obligation de faire et non de résultat. Une obligation de résultat est, selon le Vocabulaire juridique de Gérard Cornu, une obligation pour le débiteur de parvenir à un résultat déterminé, de telle sorte que la responsabilité du débiteur est engagée sur la seule preuve que le fait n’est pas réalisé, sauf à se justifier, s’il le peut, en prouvant que le dommage vient d’une cause étrangère. Une obligation de faire est, toujours selon le Vocabulaire juridique de Gérard Cornu, une obligation qui a pour objet une prestation de service ou une action. En l’espèce, cette obligation de faire a pour objet une action. Le promettant est tenu d’une obligation de maintenir son consentement à la vente en cas de levée de l’option du bénéficiaire. Ainsi, lorsqu’il se rétractait avant que le bénéficiaire de la vente puisse lever l’option, la formation du contrat de vente promis ne pouvait se faire (Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 15 décembre 1993, pourvoi n°91-10.199 et du 6 décembre 2018, pourvoi n°17-21.170). Il n’était donc plus obligé de vendre le bien et s’exposait seulement, en raison de son obligation de faire, à des Dommages-Intérêts (Arrêt de la du 28 octobre 2003, pourvoi n°02-14.459).                                              

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