Commentaire d'arrêt Civ. 3e, 6 déc. 2018, n° 17-23.321

 commentaire d'arrêt Civ. 3e, 6 déc. 2018, n° 17-23.321

fait: Deux particuliers ont conclu il y a vingt ans un pacte immobilier de préférence qui avait une durée de dix ans. Un mois avant la fin de ce pacte, le propriétaire a conclu une promesse unilatérale de vente portant sur le même bien immobilier à un tiers.La vente à alors été retirée par un acte notarié trois semaines après le terme.

Procédure: Le bénéficiaire du pacte assigne en justice le vendeur et l'acquéreur du bien pour violation du pacte de préférence et demandant son annulation et paiement de dommages-intérêts et expulsion.

La cour d’appel a rejeté l’ensemble des demandes au motif que les termes du pacte de préférence ne permettaient de conclure qu' en cas d’intention de vendre , l’obligation de donner la préférence au bénéficiaire affecte le précontrat constituer par la promesse unilatérale de vente . Elle souligne aussi que seul la date de l’échange des consentement devait etre prise en compte et qu’en présence d’une promesse unilatéral de vente, la vente ne pouvait pas prendre d’effet qu’a la date de la levée de l’option, laquelle était intervenue après la date d'échéance du pacte .

Problème de droit: La seul signature d’une promesse unilatéral de vente constitue-t-elle une violation d’un pacte de préférence ultérieurement conclue

Solution: Au visa de l’article 1134 du Code civil , la cour de cassation casse la décision des juges d’appel au motif que “le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant , de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien”

I- Une sanction adaptée à la nature d’un pacte de préférence

Il faudra voir la notion de pacte de préférence(A) avant de voir son lien avec une potentielle promesse de vente (B).

 A -La notion de  pacte de préférence et sa date d'exécution  

La préposition précédente s’explique dès lors que les contrats sont conclus avant et en vue de la conclusion d’un autre contrat, ils sont au service de la conclusion d’un autre contrat qui est celui souhaité. Il ne faut pas occulter le fait qu’ils sont eux même des contrats.

si jamais on a violé un avant contrat on engage déjà la responsabilité contractuel.

Dans le pacte de préférence un promettant va s’engager envers le bénéficiaire du pacte, au cas où il déciderait de conclure un certain type de contrat, à conclure ce contrat avec le bénéficiaire seul , par préférence à tout autre personne. Depuis la réforme de 216, le pacte de préférence se trouve à l’article 1123 du code civil et dispose que “ le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas ou elle se déciderait de contracter”

Il n’engage pas le promettant à proposer un jour la vente ou la location. Ni ne force l’autre partie à accepter. Il n’a pas besoin d’être précis.

La date à laquelle la priorité du bénéficiaire du pacte est violée coïncide avec le moment où le promettant prend la décision de conclure un contrat de vente avec une tierce partie. Peu importe que les parties aient convenu de reporter la date d'exécution du pacte.  Il est important de noter que la cour d’appel défendait une position contraire à cette interprétation.

Elle ne spécifie pas explicitement le moment où la décision de vendre devient certaine, elle se focalise uniquement sur les conséquences de ce choix à savoir proposer le contrat de vente au bénéficiaire du pacte.

Cela offre à son bénéficiaire un droit de préférence dans l’hypothèse ou le propriétaire souhaite vendre son bien.

B-La liaison entre le pacte de préférence et la promesse de vente.

l’article 1124 du code civil précise que la promesse unilatéral de contrat est “un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”.

Par exemple , la promesse unilatérale de vente est une promesse unilatérale de contrat , elle va permettre de préparer la vente d’un bien.

L’avant contrat qu’est la promesse unilatéral de vente est bel est bien un contrat tout de meme.Il y a une rencontre des volontés entre les deux parties, le promettant donne son accord pour le contrat futur et le bénéficiaire dispose d’un délais de réflexion et à l’issue de ce délais il peut accepter ou décliner le contrat définitif, il a un droit d’options.

Après avoir vu ce que signifiait la notion de pacte de préférence, il est nécessaire de se pencher sur les effets de celui-ci et des sanctions encourues en cas de non-respect de son principe.

II -La sanction adaptée au effet du pacte de préférence.

En effet il faut évoquer l'intention de vendre du propriétaire (A)et l’appréciation de la mauvaise foi et de la sanction(B)

A l'effectivité du pacte de préférence

Le signature du pacte de préférence qui n’est pas un promettant , qui ne s’est engagé ni à acheter ni à vendre a juste promis une priorité, propose prioritairement au bénéficiaire du pacte de traiter avec lui dans l'éventualité où il se décide à contracter.

Il y a donc deux chemins qui se présente suite à la conclusion d’un pacte de préférence, le premier étant que si le propriétaire ne souhaite pas vendre il n’y a pas de véritable effet du pacte de préférence mais dans le cas ou il souhaite vendre le pacte prend pleinement ses effets, le propriétaire doit prioritairement proposer au bénéficiaire la conclusion de la vente.

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